オフィシャルブログ｜大阪市の不動産売却でお困りなら町屋くらぶ

2025.07.14

リフォーム工事の見積もり、やはり数社から取りましょうね

こんにちは。本日は７月１１日です。今午前１０時過ぎ。ここ、大阪市はホンマにあっついです。皆様はいかがお過ごしでしょうか？さて、本日から数回に分けて先日ウチが購入した中古マンションのリフォーム工事についてお話しようと思います。相続されたお客様が地方へ引っ越されるとのことでご縁がありウチが買い取らせていただきました。　物件は最寄駅から徒歩３分と便利も良くまた敷地内には緑地帯、ミニ公園等環境も整備されていて清掃スタッフさんが毎日敷地内のお掃除もきっちりされてるのですっごく雰囲気の良いお手頃感のあるマンションです。最初の画像はもともとの現状の間取り図です。　やはり築３５年ですので今のライフスタイルとちょっとずれてる間取りかな～と思いますので次のような間取りへ変更することにして、建具は私のこだわりでヴィンテージ風に変えてほか給湯器や洗面台トイレ等新調してフローリングやらなんやらかんやらドドーンとリノベーションいたします。

2025.07.11

相続した築古長屋物件、面倒臭いと言って安売りはチョット待った！

皆様、こんにちは。いかがおすごしでしょうか。今年もアッつい日々がやってきましたね～。ちょっとスタートが早すぎると思うけど地球温暖化の影響を肌身にビシビシと身近に迫ってきてるのを感じる今日この頃です。ムシムシジメジメとしたこの時期は様々な虫たちも活発になってくるから、もちろん害虫さんたちもお元気に活動をされてます。なのでこの時期に物件（特に築古、連棟長屋等）を身に行くときは汗っかきで何故か子供のころから人よりたくさん「蚊」に好かれる私は、虫よけのアームバンドを両手両足に装着してなおかつスプレーを噴霧（本当に噴霧という言葉がピッタリのように全身に振りかけます）して現場に向かいます。路地のような細い道の奥にあるようなお家は特に玄関を開けるときなどに耳元に「ブ～～ン」とやってきます。一度7月頃やったか　京都の左京区の一条寺から少し山側に行ったところ「雲母坂」のお宅を見に行った時は虫よけセットを忘れていってホンマにすっごいことになりました。耳とか頭からかゆいのなんのって。あ、「蚊」の話ばかりに行ってしまいましたが、本日の本題です。「せっかく相続した実家」の中を見てクラ～っときて「なんぼでもエエから売って～。こんなに家の中いっぱいの家具やら服やらなんやらかんやらをよう片付けられへんわ。」とやる気をなくして投げ売りせんといてください。先日、知人の紹介で大阪市内にお住いでご実家を相続された方が売却のご相談に来られた時におっしゃられてたのがまさに「相続したものの、室内の家具とかの処分を考えるのも面倒やし、そもそも雨漏りもちょっとあるし、お隣からは雑草がすごいから何とかしてといわれるし、いろいろ考えるの面倒やからもういくらでもエエから売ってください。」というご相談でした。この様なチョット面倒なお家、これこそ私のお得意な分野でございまして、早速売主さんと現場へ行く日を7月２日のお昼ときめまして、当日となりました。７月月初なのにまるで7月末からお盆のころのようなモワ～っとした日でしたのでもちろん虫よけセットを忘れず完璧装着でいざ現地へ。（ところで、この暑さでセミってどうなってるのでしょうかね。暑すぎて羽化が上手いこといってないのかしらん）場所は松原市の近鉄「河内天美駅」徒歩5分、閑静な住宅地のなかの連棟長屋の端やです。玄関扉をガラガラっと開けたいところでしたが、ガ、ガガ、ガラって感じでようやっと開けたところ、残置物が「いっぱい」です。そうやねえ、確かにどこから手をつけてええか溜息もでますね。そこで私聞きました「だいたいご希望はおいくらで売りたいんですか？」、「ホンマなんぼでもええねんけど、家具の処分代とか手数料とかもあるやろうから100万円ほど、、、、」とかなり消極的なご希望をおっしゃいますが、

2025.05.10

突撃訪問の「押し買い」業者にご注意してください。

皆様こんにちわ。GWはいかがおすごしでしたか？　円安で以前のように気軽にハワイへぶっ飛ぶこともチョイ難しいしじゃあ国内と思って見回してみても　円安の影響大でインバウンド様たちが国内をのし歩いておられるのでどこもかしこも出かけにくくなりました。結局お家近くにお散歩がてら物件の散策で過ごしました。ぼーっとニュースを見てますと以前からもちょこちょこきいた「押し買い」の問題が上がってました。これってホンマにやめてほしい。こんな業者がいてるから我々まじめに不動産を商いしてる業者も「なんかやっすーく買いたたいてるんと違うのん」と思われたり言われたりしますねんで。この手のアウトな業者は早いうちに成敗せなあきませんね。

2025.05.01

借地上連棟建物のご売却依頼です。

バタバタと忙しくてブログの更新がままならずでした。皆様いかがお過ごしでしょうか？（株）町屋くらぶはお客様の不動産売却や収益化のご相談をうけて相変わらず大阪市生野区、阿倍野区　天王寺区を中心に走り回っております。さて今回も借地上の連棟長屋のご相談です。場所は大阪市の東の方に位置する城東区諏訪というところの物件です。建物は連棟ですが外観も趣があり昭和レトロな様子を醸し出しております。屋内も最近その良さを再認識されてきてる畳敷きの和室がでーんとあり、昔のドラマ「寺内貫太郎」のちゃぶ台を家族で囲む夕食風景が思い浮かぶようです。

2025.04.11

あ～早く売っておけば良かった。元気な主人が突然倒れるなんて。

今月に入っての売却のご相談が　2件とも後見にまつわるものです。（現在、協議進行中）　そのうちの一つの事例です。　70代のご夫婦で、奥さんからのご相談です。ご主人が半年ほど前に脳梗塞を発症されて　救急搬送、その後急性期を脱して現在はリハビリ病棟で療養されています。お住まいのお家とは別でご主人名義の中古戸建をお持ちです。ご主人のご両親が住まわれてましたがお亡くなりになり3年前から空家となってました。老朽化も進んできてご近所からも何となく注意されていたのでご主人が元気な時には「早いところ何とかこの家の処分も考えなアカンなあ」とお話されてたようです。そして今回のご主人の発病で入院費やその後の療養費等の出費も思いのほかかかってきて何とかこの空家を売却したいとのご相談です。事情をお伺いすると通常の委任契約で売却活動としたいところですが脳梗塞のリハビリ療養中とあっては所有者であるご主人の「法律行為を行う意思能力」があるか無いかを確認せねばなりません。なぜなら民法3条の２「　法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は無効とする。」だからです。ですから、判断能力のない方は代理人を選任する法律行為もできないですから当然奥さんを代理人として売買契約を結ぶことはできません。結んだとしてもそれは無効となります。　そんなことになったら大変ですよね。だからいくら奥さんが元気なころご主人がこの不動産を早よ売りたいと言ってたと言ってもまた　実情をお聞きすると私としても早期に売却活動に入りたいですが「無効」になる契約（法律行為）はできません。なので日を改めていつも組んでお仕事をしている司法書士さんとリハビリ病棟へご主人の状態を確かめに面会に行きました。司法書士がポイントにしていたのはゆっくりでもご自身のお名前、生年月日、ご住所などをご主人が言えるかどうかでした。ゆっくりとお名前から質問したところやはりお答えは難しいようで残念ながらこの状況では売買の意思や委任契約などの法律行為は難しいと判断されました。こうなったら後見制度の利用しかないのかと思うと私は「ちょっとなあ～」と思います。なぜかというと皆さん知ってます？成年後見って制度は結構時間も費用も掛かるしなおかつ必ずご家族が後見人に選ばれるとは限らないです。そして今回の事例のような相談者も70代後半ですしご自身もお身体もあんまり達者でなくてそこにご主人の付き添い等もありそこに今まであんまり関係のなかった「成年後見」という法律のシステムを取り入れていくという負担がかなり負担に思われる方もいらっしゃいます。今回のお話はとりあえず現在は弁護士さんと協議中です。なるたけ相談者である奥さんの負担をこれ以上増やさないようにして売却にむけてスタートします。

2025.03.21

大阪市阿倍野区の再建築不可長屋をフルリノベ再生

今日は大阪市阿倍野区にあるウチの収益物件の紹介です。私がまだ個人で宅建業者になる前にチョコチョコ買い集めていた築古長屋です。購入後フルリノベーション工事で見違えるようなパリっとしたレトロ風味満載の賃貸住宅が出来上がりました。賃借人さんも広告出すと結構すぐに決まりました。それから約１０年間お住まいになっていただきこの度退去されました。長い間ありがとうございました。さて新しい入所者さんに快適に暮らしていただけるようにメンテナンスとクリーニングにかかりましょう。皆さんも相続された不動産や、思いであるご実家を手放すのはなんだか気おくれがすると思われてたら急がずにじっくり考えてこのようにリノベーションで収益物件として持たれるのもまた一考ですよ。チョット節税の原価償却もできますしね。

2025.03.13

大量のごみ、残置物がある物件を何とか売却したい。

皆様こんにちは。今日は3月12日、ここ大阪市生野区は少し曇ってますが暖かいですがその分やはり花粉の飛散量がすごいですね。自宅に空気清浄器を新調しましたがあんまり効果が無いような気がします。　本日は　所有されてる不動産（建物土地）で、特に相続されて久しぶりに訪れたご実家や、長年放置された物件などでもう何が何だかわからないという建物の中にあふれてる大量の家具や衣服などの残置物の整理処分についてのお話です。残置物と言っても一括りで「エイヤ～」っと中身もよく見ずに捨ててしまうのはなんだか忍びない、思い出のつまった遺品や写真は残しておきたい。とまあこの様な思いをお持ちの方もおられますよね。先日の売却のご相談者の方もそのようにお悩みを持ちながらもとりあえず処分業者へ見積を依頼されたとのことでその見積を私に見せてくれながら先のような残置物への忍びない思いををお話しされました。見積を見たところちょ～っと高いのでは？？と感じたので私が最近ちょくちょくお願いしてる近所の業者さんに見積を取ってもらったところ４割は安い価格提示で、なおかつ現場から搬出時には買取業者もつれてきて買い取れるものは引き取り見積価格から買取分を相殺してくれるとの事だったので私の紹介した近所の業者さんに処分を決定されました。処分の日当日、現場に行ってみると屋内ではサクサクと女性のスタッフさんが細かいところの引き出しや小箱（これが押し入れの中にワンサカありました）をあけて捨てるものと取りあえず保管するものと分けられてました。　建物としては２階木造の延床面積５８㎡ほどの生野区等でよくある長屋の間取りです。あとで聞いたところ搬出数量は５ｔであったそうです。　５ｔって！！このこじんまりとした長屋の２階建てに、ようそんなに大量の物がはいっとってんなあとびっくりしました。２日後すべて完了という連絡があり私が立ち合いに行ってみると、まあ！！なんてことでしょう！スッキリ片付いてこれは売り出し用の写真映えするわ～、と感激いたしました。プラス後で売却相談者さんからメッチャ喜ばれたのがご本人たちも忘れてた昔の家族旅行の写真やお花見に行った時のお重箱、そしてやはり出てきました。お宝です。お母様のプラチナの指輪、古切手シート、古銭、聖徳太子の１万円札と５千円札をファイルに入れてあったもの等。今回の業者さんがきれいに見つけ出してくれました。

2025.02.28

隣地さんとの境界って何？～そんなん知らんし～、

先週とはうってかわってお日様がポッカポカのここ大阪市生野区の（株）町屋くらぶでただいまワタシは「重要事項説明書」作成しております。今回のご依頼は生野区にある木造２階建て築年数は７５年で建物前面道路は４２条２項道路で道幅が４ｍを切ってるので建て替え時には道路中心線から２ｍになるまでセットバックしなければならない土地です。売却の依頼者様は北陸方面にお住まいで今回相続した実家（大阪市生野区桃谷）に戻ってくることもなく相続してからもう３年も空家で放置してるので家が荒れる前に売却をしたいとのことです。

2025.02.22

２０２５年建築基準法改正でどうなるの？再建築不可物件

皆様こんにちわ。今年の２月はかなり寒いですね。うちの事務所は南向き前道広いので日中はお陽様ポッカポカです。そんな温い事務所をとびだして売却のご相談のあった生野区小路東の物件調査に行ってきました。現場は小さなお店や住宅が立ち並ぶ通りを一本入った狭い通路のような道に面して立っています。狭い道であっても「４２条２項道路」で道路とみなされる道路もあるのですが今回の物件の前道は伺う前に調べたところやはり建築基準法上の道路ではありませんでした。うちでよく取り扱う「再建築不可物件」ですね。今までならこのような物件でも割と気軽に近所の工務店のお兄さんと夢の天井スケルトン工事やスリップ階段工事、はたまた壁をぶち抜いてお家カフェスタイル等ご自身の好きなようにリノベ工事をされて「再建築不可物件」を利用されてたかと思います。という私も個人で数件の再建不可の長屋を思う存分リノベして収益物件として保有しております。

2025.02.06

借地上の建物の売却のご依頼です。老朽アパート２棟です。

⁂大阪市で皆様の不動産売買でのお悩みや不安、相続のご相談を受けて日夜走り回ってる宅建士で行政書士の不動産屋です。今回も税理士さんから「相続された不動産がなんかちょっとややこしいので話を聞いてあげてくれへん？」とお電話をいただきまして「どないややこしいかちょっと聞かせてもらいましょう」ということになりさっそく相続人さんご兄弟2名で事務所へおいでになりました。お伺いしますと、かなりの築年数が経過したアパートが場所がはなれたところで2棟あり、そのうち1棟は大阪市内でもう一つは八尾市にあるとのこと。そして2棟とも借地上に立ってる建物だということです。

2025.01.25

早速のお買い上げ、ありがとうございます！　売主様もお喜びです。

生野区舎利寺の「借地上建物」の購入申し込みが入りました。先月１５日に売買の媒介契約をいただき売却物件情報を販売に向けて不動産ポータルサイトと業者間閲覧の近畿圏不動産流通機構へすぐに登録。借地上建物の売却なのでちょっと時間がかかるかな～と思ってましたが年末年始を挟んで一か月弱の申し込み。ここで仲介手数料を売主買主双方から頂戴するいわゆる「両手」を目指して物件情報を囲い込むのではなく、広く業者の皆様からの販売協力をいただいて売主様のご意向に沿った形での早期売却を町屋くらぶは目指します。購入希望者様も建物の風合いを気に入られて申し込まれました。やはり「昭和レトロ」な室内の設えや外観がポイントでしょうか。空家、築古、再建築不可建物。そんな不動産の再生利用のお手伝いをするのが町屋くらぶの仕事です。

2024.12.26

不動産を売ったら翌年は確定申告を忘れないでください。

（株）町屋くらぶのブログにようこそ！　皆様の不動産売買でのお悩みや不安、相続のご相談を受けて日々　大阪を走り回ってる　宅建士で行政書士の不動産屋です。 2024年12月も暖冬といわれてたような気がしますがちょっと昨年よりも今年の12月の方がは寒い気がいたします。今年も日々がビュンビュンと高速で過ぎていきあっという間に年の暮れでございます。さて皆さま、本日のお話は「確定申告」です。 2024年本年中に不動産を売却された方は来年2月から始まる確定申告をお忘れなく。私、昔不動産業を始める前に個人で所有してた区分マンションをその年の春ごろに売却したのをうっかり忘れてて確定申告をしなかったんです。そしたら来ました、税務署からのお葉書が。小さな区分マンションだったのですが譲渡利益が出てたので申告納税しなければならなかったんです。もちろん延滞税もバッチリくっついてくるのでホントお忘れなく。

2024.12.18

年末年始の営業時間のお知らせ

年内は12月30日まで営業しております！相続手続きのご相談から、不動産に関して何を親と話したら良いのかなど、まずはご相談ください！行政書士と宅建の観点から最適なアドバイスをいたします！また、1月5日（日）～1月13日（月）まで冬休みをいただきます。お土産が欲しい方（？）は、12月30日までにご相談ください！

2024.12.18

大阪市生野区の連棟長屋 - 不動産売却も残置物処分もまるっと解決！

大阪市で皆様の不動産売買でのお悩みや不安、相続のご相談を受けて日夜走り回ってる宅建士で行政書士の不動産屋です。先日売却のご依頼をいただいたK様と今回売却をご希望されてる生野区の物件の現地を訪問しました。 K様は今回の生野区の連棟長屋を相続されたのですが、ご自身は遠方にお住まいでお勤めをされており今回相続されたお家にお住いの予定もなく、賃貸等に利用されるのも面倒なので早々に売却したいとのことでした。建物は昭和初期に建築された連棟長屋で大阪大空襲にも焼け残ったのですね。正面から見るとなかなか風格もあります。私、個人的に大好きです。

2024.12.06

読んで得する、ためになる不動産コラム

こんにちは！大阪市生野区にある不動産会社町屋くらぶ代表取締役の髙田です。このカテゴリーは、不動産売却にまつわるコラムとして活用できればと思います。相続にまつわる情報も発信しますので、定期的にご確認くださいね。