「こんなボロボロの家、売れますか」。相続した実家の話になると、この一言から始まることがよくあります。結論からお伝えすると、リフォームも解体もしないまま売れる可能性は十分にあります。老朽化が進んだ住宅では、建物そのものより土地の条件を重視して価格が決まるケースも多く、手を入れても価格に返ってこない場合があるためです。実際、築数十年の家が「古家付き土地」として、建物を残したまま引き渡されるケースもあります。一方で、誰も住まない家を持ち続ければ、税金と管理の手間だけが毎年積み上がっていきます。株式会社町屋くらぶは、行政書士が代表を務める大阪市生野区の不動産会社として、古い家や相続の絡んだ売却に向き合ってきました。この記事では、難しい話をできるだけ省いて、何から手をつければいいのかを順番に説明します。 目次 「こんな家、売れますか」と聞かれたときに答えていること 買主が見ているのは、建物の古さより土地の条件 「古家付き土地」なら、先に解体費を出さずに済む 売るまでの流れを、5つに分けて整理する まず確認するのは、遺言書と名義 査定を受けて、相場の見当をつける 売り方を決めて、媒介契約を結ぶ 契約から引き渡しまでに決めておくこと 利益が出た場合は、翌年に確定申告 よくある3つのつまずき 相談より先に、工事を発注してしまう 雨漏りやシロアリを黙ってしまう 地元を知らない会社だけに任せてしまう 買い手が見つからないときの手立て 不動産会社に直接買い取ってもらう 大阪市の解体補助が使えないか確認する 先延ばしにするほど、選べる道は減っていく 傷みが進むと、その分を見込まれる まずは、今いくらなのかを知る まとめ：「どうしよう」で止まっている時間が一番もったいない 「こんな家、売れますか」と聞かれたときに答えていること 古い実家は、手を加えないまま売りに出せます。老朽化した住宅では、リフォーム代をかけても価格に十分反映されない場合があるためです。大阪市内の取引でも、購入後に買主のほうで解体や改修をする前提で話が進む場面は珍しくありません。 買主が見ているのは、建物の古さより土地の条件 築40年でも50年でも、土地としての評価は残ります。築年数が古くても、駅からの距離や接道状況、土地の形、建て替えができるかどうかによって評価は大きく変わるためです。 価格を左右するのは、主にこのあたりです。 駅からの距離と、周りにどんな施設があるか 敷地の広さ、形、間口の広さ 前面道路の幅と、どれだけ接しているか 建て替えができるかどうか つまり、老朽化した住宅では、築年数だけでなく土地の条件が価格を大きく左右するということになります。「築年数を言うのが恥ずかしくて」と前置きされる方がいらっしゃいますが、こちらが先に見ているのは別のところです。 ✓ポイント：査定の前から「古いから安いはず」と決めつけないでください。同じ築年数でも、道路付けや敷地の形で評価は分かれます。まずは土地としての条件を確認するところからになります。 「古家付き土地」なら、先に解体費を出さずに済む 建物を残したまま「古家付き土地」として売り出す方法があります。解体費を先に払わずに済み、更地にした場合の税負担の増加も避けられます。 更地との違いを並べると、次のとおりです。 項目 古家付き土地 更地 売主の初期費用 抑えられる 解体費が先に発生 固定資産税・都市計画税 原則として住宅用地の特例が適用される 特例から外れる場合がある 買主の受け取り方 解体費を意識される 土地の形が分かりやすい 土地の税金は、毎年1月1日時点の状況で決まります。その日に住宅用地として認定されていれば、原則として税金を抑える特例が使えます。解体して更地になると、この特例から外れて負担が増える場合があります。なお、建物が残っていても、管理されていない状態が続いて市から勧告を受けたようなケースでは、特例から外れることがあります。 ✓ポイント：解体したほうがいいかどうかは、どんな買主を想定するかで変わります。売り出す前に「この物件は古家付きと更地のどちらが動きやすいか」を不動産会社に聞いておくと、不要な解体費や工事費を先に負担するリスクを抑えられます。 出典：住宅用地の課税標準の特例措置｜大阪市 売るまでの流れを、5つに分けて整理する 売却は、権利関係を整えるところから順に進みます。売却による名義変更の前に、亡くなった方から相続人への名義変更を済ませておく必要があるためです。全体を5つに区切って見ていきます。 まず確認するのは、遺言書と名義 最初に確認するのは遺言書の有無です。遺言で取得者が決まっていない場合は、相続人同士で話し合い、誰が実家を引き継ぐかを決めます。そのうえで、相続登記という名義変更の手続きに進みます。 この相続登記は、2024年4月から義務になりました。原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。2024年4月より前に発生した相続も対象で、名義がそのままなら原則として2027年3月31日までの対応が求められます。ご自身で申請することもできますが、難しい場合は司法書士などの専門家へ相談できます。当社でも、必要に応じて司法書士と連携しながら進めています。 出典：相続登記の申請義務化について｜法務省 出典：相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）｜法務局 査定を受けて、相場の見当をつける 名義の確認と並行して、査定を受けます。古い家は評価の考え方が会社ごとに違うため、必要に応じて複数社を比べるのも一つの方法です。 このとき、金額だけを見ないでください。近隣でいくらで売れているのか、土地の単価をどう見たのか。根拠を説明できるかどうかが、その会社の見方を表します。 売り方を決めて、媒介契約を結ぶ 仲介を依頼する場合は媒介契約を結びます。専属専任・専任・一般の3種類があり、他社に同時に頼めるかどうかなどが変わります。 古い家は買主の層が限られるため、どこに情報を出すのか、投資家や事業者に紹介するルートがあるのかを聞いてみてください。「とりあえず載せておきます」で終わる会社と、そうでない会社の差は、ここに出ます。 契約から引き渡しまでに決めておくこと 買主が決まったら条件を調整し、売買契約を結びます。決めておきたいのは、引き渡しの時期、残っている家財を誰が処分するのか、建物の不具合についてどこまで責任を負うのかの3点です。 決済の日に残代金を受け取り、名義を移して、鍵と書類を渡せば終わりになります。 利益が出た場合は、翌年に確定申告 売って利益が出た場合や、税金の特例を使う場合は、翌年に確定申告をします。 相続した空き家を売るときには、条件を満たせば税金が軽くなる特例があります。ただし建てられた時期、相続の後にどう使っていたか、いつまでにいくらで売るかなど、複数の要件があります。古い空き家なら使える制度ではないという前提で確認してください。 ✓ポイント：売却後の対応で要件を満たせるケースもありますが、契約の条件次第で適用できるかどうかが変わります。売る前の段階で税理士や税務署に確認しておくほうが安心です。 出典：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁 よくある3つのつまずき 損を避ける方法は、それほど多くありません。余計なことをしない、隠さない、地元を知っている会社に相談する。ほぼこの3つです。裏を返せば、つまずき方も決まっています。 相談より先に、工事を発注してしまう 「このままでは売れない」と考えて、先にリフォームや解体を頼んでしまう。これが一番もったいないパターンです。買主が解体するつもりなら、リフォーム代は戻ってきません。 解体も同じで、タイミングによっては翌年の土地の税金が上がります。ただし、相続した空き家の税金の特例は、条件を満たせば解体後の土地の売却も対象になります。つまり、解体が得か損かは物件ごとに違うわけです。工事の前に、売り方と税金の両方を確認してください。 雨漏りやシロアリを黙ってしまう 建物の不具合は、隠さず伝えたほうが結果的に売主を守ります。引き渡した後に見つかれば、修理費の請求や契約の解除につながる可能性があるためです。 伝えておきたいのは、次のような点になります。 雨漏り、天井のシミ、屋根や外壁の割れ シロアリの被害と、駆除したかどうか 水回りの詰まりや漏れ、設備の故障 増築や改築をしているか 古い家では、あらかじめ不具合を織り込んで、建物の責任を負わない取り決めをする場合もあります。ただし、知っていた不具合を伝えなかった場合は、その取り決めがあっても責任を免れないことがあります。分かっていることは、書面で具体的に伝えてください。 地元を知らない会社だけに任せてしまう 大阪市内は、区どころか町単位で相場も買主層も変わります。生野区や東成区のように狭い道路に面した木造住宅が多い地域では、建て替えができるかどうかが価格に直結します。 会社の規模だけで判断するのではなく、その地域で古い家や建て替えの難しい物件を実際に扱った経験があるかを確認してみてください。 ✓ポイント：会社を選ぶときは、「大阪市内での成約実績」と「古い家を扱った経験」を分けて聞いてみてください。相続人が複数いる、境界がはっきりしていないといった事情があるなら、士業と連携できるかどうかも確認しておきたいところです。 買い手が見つからないときの手立て 売り出しても反応が薄いときは、売り方そのものを変える手があります。買主を待つ以外に、直接買い取ってもらう方法や、公的な制度を使って条件を整える方法があるためです。 不動産会社に直接買い取ってもらう 不動産会社が買主になるため、買主を探す期間を省けます。建て替えができない土地や、傷みの激しい建物でも引き取ってもらえる場合があります。 比較項目 仲介 直接買取 買主 一般の個人・法人 不動産会社 期間 買主が見つかるまで 短期間で進む場合もある 価格 市場価格が基準 市場価格より低くなる傾向 引き渡し 修繕を求められることがある 現況のまま進めやすい 価格は下がる傾向にあります。ただ、売れないまま税金と管理の手間を払い続ける状況と比べれば、総額では変わらないこともあります。 大阪市の解体補助が使えないか確認する 大阪市には、密集した市街地の防災性を高める目的で、古い木造住宅の解体費用の一部を補助する制度があります。狭い道路に面した家を解体する場合の制度や、跡地を防災用の空き地として整備する場合の制度などがあり、生野区の一部地域も対象に含まれます。 ただし対象は市内全域ではなく、区域、建てられた時期、道路の幅などの条件が制度ごとに決まっていて、年度によって内容も変わります。注意したいのは相談のタイミングです。原則として、解体工事を契約する前に市へ相談・申請する必要があります。まずは対象になるかどうかの確認からになります。 ✓ポイント：補助制度があるからといって、解体ありきで考えないでください。古家付きのまま売ったほうが有利なケースもあります。制度を使えるかどうかと、どう売るかは、切り分けて検討する話になります。 出典：密集住宅市街地の整備と補助金制度について｜大阪市 先延ばしにするほど、選べる道は減っていく 相続した実家は、早く動くほど手が打てます。使われない家は傷みが進み、迷っているあいだも維持費はかかり続けるためです。 傷みが進むと、その分を見込まれる 人が住まなくなった家は、換気が止まって湿気がこもり、傷みが早く進みます。状態が悪くなれば、買主から修繕費や解体費を見込まれ、条件が不利になる可能性があります。 放置することで生じる負担は、こういったものです。 毎年の固定資産税・都市計画税 草木の手入れや換気のために通う時間と交通費 傷んだ部分が原因で近隣に被害を与えた場合の責任 管理されていない状態が続いた場合、税金の特例から外れる可能性 危ない状態のまま放置された家は、市から指導や勧告を受けることがあります。勧告を受けると、その土地は税金を抑える特例から外れます。「そのうち考える」が、一番高くつく選択になりかねません。 まずは、今いくらなのかを知る 最初の一歩は、今の価値を知ることです。金額が分からないままでは、売るのか、貸すのか、当面持っておくのかを決められません。 査定を受けたからといって、売ると決めたことにはなりません。判断の材料をひとつ手に入れる段階と考えれば、気は楽になります。 ✓ポイント：相続人が複数いる場合、査定価格を共有しておくと話し合いが進めやすくなります。ただし査定価格は成約を保証する数字ではなく、相続税の評価額とも別物です。あくまで目安として扱いながら、認識のずれが広がる前に話を始めてください。 まとめ：「どうしよう」で止まっている時間が一番もったいない 相続した大阪市の実家が古くても、リフォームや解体をせずに売れる可能性は残っています。買主が土地として見ているケースが多く、古家付き土地という売り方があるためです。 名義を整え、査定で相場を知り、税金の条件を確認してから工事の要否を決める。この順番を守るだけで、避けられる損は少なくありません。 株式会社町屋くらぶは、行政書士が代表を務める大阪市生野区の不動産会社です。古い家や相続の絡んだ売却に対応してきました。査定は無料、必要に応じて司法書士や税理士とも連携します。何から手をつければいいか分からない段階で構いません。まずは「実家が空いたままなんですが」の一言からお聞かせください。

「事故物件になってしまったので、たぶん売れないと思うのですが」。大阪市で不動産の仕事をしていると、こう切り出されるご相談は珍しくありません。結論からお伝えすると、孤独死があった空き家でも買主が見つかる可能性はあります。建物の中で何があったかより、土地の広さや道路付けを見て判断する買主がいるからです。残置物を片付けないまま引き渡しまで進むケースもあります。株式会社町屋くらぶは、行政書士が代表を務める大阪市生野区の不動産会社として、事故物件や相続が絡んだ売却に向き合ってきました。この記事では、難しい話をできるだけ省いて、何から手をつければいいのかを順番に説明します。 目次 「この家、売れますか」から始まる相談 「事故物件だから無理ですよね」と諦める前に 買主に伝えなければならないケース、そうでないケース 大阪市には「建物ではなく土地を見る買主」がいる 手放し方は、大きく分けて3つ そのままの状態で仲介売却する 片付けと清掃をしてから買主を探す 不動産会社に直接買い取ってもらう 売るまでの流れは、思っているほど複雑ではない 最初にやるのは「名義が誰か」の確認 査定は複数社へ、事情は隠さず伝える 契約で決めておきたいこと やってしまいがちな3つの失敗 言わなければ分からないと考えてしまう 相談より先に工事を発注してしまう 遠方の会社だけに相談してしまう まとめ：迷っている時間そのものが、負担になっていく 「この家、売れますか」から始まる相談 孤独死のあった家は、売却できないわけではありません。法律で売買が禁じられているわけではなく、事情を伝えたうえで納得した買主と契約すれば取引は成立するからです。ご相談の段階で「もう資産価値はゼロだろう」と思い込んでいる方もいますが、現地を確認すると評価が残っているケースもあります。 「事故物件だから無理ですよね」と諦める前に 「事故物件なので売れませんよね」と、最初から諦めた口ぶりで問い合わせをされる方もいます。ほかの会社で断られた後にたどり着いた、という場合もあります。 ただ、そもそも「事故物件」という言葉は、法律で定義された正式な分類ではありません。一般的な呼び名にすぎず、中身をひとつずつ確認してみると、想像していたほど重い扱いにならない場合もあります。まずは何が起きたのか、いつ発見されたのか、清掃は入ったのかを整理するところからです。 買主に伝えなければならないケース、そうでないケース 孤独死があったからといって、すべての場合に買主へ伝える必要が生じるわけではありません。国土交通省は、宅地建物取引業者が人の死についてどのように告知するかの判断基準を示しています。このガイドラインでは、病死や老衰などの自然死、転倒や誤嚥といった日常生活上の不慮の死について、特殊清掃等が行われていなければ、売買でも原則として告げなくてもよいとされています。 一方で、発見が遅れて特殊清掃が入ったような場合は、買主の判断に大きく影響する事情として伝える必要があると考えられます。自殺や他殺など、自然死以外の事案も同じです。 覚えておいていただきたいのは、次の3点になります。 亡くなった経緯と、発見までの期間 特殊清掃や大規模な改修を行ったかどうか 年数が経てば伝えなくてよい、とは限らないこと 賃貸の場合は「おおむね3年」という目安が示されていますが、売買にはそうした年数の区切りがありません。「10年前のことだから黙っていても大丈夫」という自己判断が、後から一番やっかいな問題になります。 もうひとつ、解体して更地にすれば告知は不要になると考える方が多い点にも触れておきます。建物を取り壊した後の土地の売買について、先ほどの国の考え方では一般的な基準が示されていません。更地にすれば話が消えるわけではないという前提で進めたほうが安全です。 ✓ポイント：告知が必要かどうかは、主に死因や特殊清掃の有無、事案の状況などによって変わります。ご自身で判断せず、事実を紙に書き出して不動産会社に見せるほうが早く片づきます。隠して進めた取引ほど、後になって時間もお金もかかります。 出典：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン｜国土交通省 大阪市には「建物ではなく土地を見る買主」がいる 大阪市の物件には、他の地域にない強みがあります。中古住宅も土地も収益物件も取引量が多く、建物の状態ではなく土地としての使い道で判断する買主が動いているためです。 令和5年住宅・土地統計調査では、大阪市の空き家総数は29万4,600戸、空き家率は16.1％。この数字には賃貸用や売却用の住宅なども含まれます。区別では生野区が2万890戸で、西成区に次いで市内で2番目に多く、長屋や築年数の古い住宅が多く残る地域もあります。 町屋くらぶの実務でも、建物の状態だけでなく、間口や前面道路といった土地の条件を重視する買主はいらっしゃいます。 とはいえ、どんな物件でも同じように売れるわけではありません。再建築ができない土地、隣家と壁を共有する長屋、相続人が複数で共有のままの物件では、進め方が変わってきます。 ✓ポイント：「事故物件だから売れない」のではなく、「その土地がどう使えるか」で結果が決まります。一般論で諦める前に、物件の条件を並べて見通しを立ててください。 出典：令和5年住宅・土地統計調査｜大阪市 手放し方は、大きく分けて3つ 売り方は3通りあり、どれを選ぶかで手間も期間も手取りも変わります。清掃や片付けにかけた費用が、そのまま価格に上乗せされるとは限らないためです。まずは全体像を並べて比較します。 進め方 かかる期間 事前の出費 向いている方 現況のまま仲介で売る 買主次第 抑えられる 手間を抑えながら売却したい方 清掃・整理をして仲介で売る 長めになりやすい 発生する 価格を優先したい方 不動産会社に直接買い取ってもらう 数週間で進む場合もある 抑えられる 売却時期を優先したい方 そのままの状態で仲介売却する 家財も遺品も残したまま引き渡す方法です。買主が現況での取得に同意すれば、売主側で清掃や片付けをせずに手放せます。 遠方にお住まいで何度も足を運べない方、家財の量を見て整理を諦めてしまった方には、現実的な選択肢になります。ただし「現状渡し」は何もしなくていい制度ではありません。どこまでを現況のままにするのか、残置物の処分は誰が負担するのかは、契約書で決めておく必要があります。 片付けと清掃をしてから買主を探す 時間に余裕があり、価格を優先したい場合の進め方です。臭いや汚れが残っていると内見での印象が大きく下がるため、専門業者による清掃を入れることで、住むために買いたいという層まで買主の幅が広がります。 注意したいのは、かけた費用を必ず回収できるとは限らない点です。清掃後にいくらで売れそうかを先に確認してから発注する。この順番を守るだけで、数十万円単位の判断ミスを防げます。 不動産会社に直接買い取ってもらう 買主を探す期間そのものを省く方法です。不動産会社が買主になるため、査定から引き渡しまで数週間で終わることもあります。 相続税の納付期限が近い、兄弟姉妹で早く分けたい、月に何度も通うのが限界といった事情がある場合には、この方法が合います。価格は仲介より下がる傾向にあるものの、売れないまま固定資産税と管理の手間を払い続ける状況と比べれば、総額では変わらないこともあります。 ✓ポイント：3つに優劣はありません。「いくらで売れるか」と「いつまでに終わらせたいか」のどちらを優先するのかを、相続人のあいだで先に決めておいてください。ここが揃っていないと、どの会社に相談しても話が前に進みません。 売るまでの流れは、思っているほど複雑ではない 手続きの順番さえ分かっていれば、売却は淡々と進みます。順番を飛ばしたときに限って、査定の後で数か月止まるという事態が起きるためです。3つの段階に分けて説明します。 最初にやるのは「名義が誰か」の確認 登記簿の名義が亡くなった方のままだと、そこから買主へ直接名義を移すことはできません。売却の前に、相続人へ名義を移す手続き（相続登記）が必要になります。 あわせて確認しておきたいのは、遺言書があるかどうか、相続人が全員はっきりしているか、住宅ローンの抵当権が残っていないかという点です。前のご結婚のお子様がいらっしゃるようなケースでは、ここで時間がかかります。 なお、相続登記は2024年4月から申請が義務になりました。取得を知った日から3年以内が期限で、正当な理由なく放置すると過料の対象になります。ご自身で申請することもできますが、難しい場合は司法書士などの専門家へ相談できます。当社でも、必要に応じて司法書士と連携しながら進めています。 出典：相続登記の申請義務化について｜法務省 出典：相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）｜法務局 査定は複数社へ、事情は隠さず伝える 査定では、必要に応じて複数の会社を比較するのも一つの方法です。孤独死のあった物件は、取り扱った経験の有無で金額や対応が変わります。査定額だけでなく、同じような物件を扱った経験や、どう売るつもりなのかまで確認してください。 このとき大事なのが、最初の段階で経緯を全部伝えることです。後から分かると、そこから金額が下げられます。先に話しておいたほうが、結果として条件は安定します。 契約で決めておきたいこと 比較するのは金額だけではありません。引き渡しの時期、残置物の処分負担、建物の不具合についてどこまで責任を負うのか。この3つは、最終的な手取りと後々の安心感を左右します。 内容に分からない部分が残っている状態で押印しないでください。説明を求めて嫌がるような会社であれば、その時点で相談先を変えたほうがいいと考えます。 ✓ポイント：手続きそのものより、相続人の間で足並みを揃えるほうが時間を要する場面が目立ちます。売ると決めた段階で、誰が窓口になるのかを一人決めておくと、その後の連絡が驚くほど楽になります。 やってしまいがちな3つの失敗 条件を良くする方法は、実はそれほど多くありません。余計なことをしない、事実を隠さない、地元を知っている会社に相談する。この3つに尽きます。逆にいえば、失敗の形も決まっています。 言わなければ分からないと考えてしまう 一番多いのがこれです。伝えなかった事実が後から発覚すれば、契約の解除や損害賠償に発展する可能性があります。 伝えるべきは、いつ・どこで・どういう経緯で亡くなったのか、特殊清掃を行ったのかという事実関係です。故人のお名前や年齢、発見時の細かい状況まで買主に伝える必要はありません。ご遺族の気持ちに配慮する部分と、伝えるべき部分は分けて考えます。 相談より先に工事を発注してしまう 「このままでは恥ずかしいから」と、先にリフォームや解体を頼んでしまう方がいらっしゃいます。買主が解体するつもりなら、リフォーム代は戻ってきません。 解体についても同じです。建物がなくなると、土地にかかる税金の軽減措置から外れて負担が増えることがあります。一方で、相続した空き家を売るときの税金の特例には、一定の要件を満たせば解体後の土地売却も対象になる仕組みがあります。つまり、解体が得か損かは物件ごとに違うのです。工事の前に、売り方と税金の両方を確認してください。 出典：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁 出典：住宅用地の課税標準の特例措置｜大阪市 遠方の会社だけに相談してしまう 大阪市内は、区どころか町単位で相場も買主層も変わります。生野区の長屋、西成区の密集地、旧耐震の戸建て。それぞれ想定される買主が違います。 会社を選ぶときは、「事故物件を扱った経験」と「大阪市内での成約実績」を分けて聞いてみてください。両方について具体的に答えられるかどうかは、相談先を選ぶひとつの判断材料になります。 ✓ポイント：相続でもめている、共有名義のまま手がつけられない、といった事情が重なっている場合は、士業と連携できる会社かどうかも確認してください。不動産の話だけで解決しない案件は、現実にあります。 まとめ：迷っている時間そのものが、負担になっていく 孤独死のあった空き家でも、事情を整理して物件に合った売り方を選べば、大阪市で手放せる可能性は十分にあります。伝えるべきことを伝え、余計な工事をせず、地元を知っている会社に相談する。やることはこれだけです。 動き出してから「もっと早く相談すればよかった」と感じる方もいます。悩んでいるあいだにも固定資産税はかかり、建物は傷み、気持ちの負担だけが増えていきます。 株式会社町屋くらぶは、行政書士が代表を務める大阪市生野区の不動産会社です。事故物件や相続など、事情の複雑な売却に対応してきました。査定は無料、必要に応じて司法書士や税理士とも連携します。売ると決めていない段階でも構いません。まずは「こんな家なんですが」の一言からお聞かせください。

大阪市で相続した連棟長屋は、一般の戸建てと比べて買主が限られることがあります。壁が隣家と接し、構造上一体となっているケースが多いうえ、接道や再建築の可否、境界の未確定といった確認事項が重なるためです。早期の売却や現況での引き渡しを優先する場合、連棟長屋を扱う不動産会社による直接買取が有力な選択肢の一つになります。 他社に相談して「うちでは難しい」と言われた経験をお持ちの方も少なくないはずです。仲介では、権利関係や建物の状態を理解できる買主に対象が絞られ、売却までに時間を要することがあります。境界確認や隣家との調整が成約条件になる場合もあり、その間にも建物は傷み、固定資産税と管理の負担が残り続けます。 私ども株式会社町屋くらぶは、大阪市生野区を拠点に、行政書士が運営する不動産会社として長屋・空き家・相続案件に向き合ってまいりました。長屋が数多く残る地域で実務を重ねてきた立場から申し上げると、長屋は「売り方を一つに決める」より「仲介・買取・賃貸を並べて比べる」ほうが判断を誤りません。 この記事では、買取が向いているケース、権利関係や近隣調整の相談の仕方、よく検討される売却パターン、そして不動産会社の見極め方を順に解説します。 目次 相続した連棟長屋で専門業者による買取が向いているケース 仲介では買主が限られやすい背景 直接買取を選ぶことで得られるメリットと留意点 買取会社に連棟長屋の権利関係や近隣調整を相談できる 隣家との調整や境界確認をどこまで任せられるか 建物の老朽化や雨漏りがあっても現況のまま検討できる 大阪市の連棟長屋でよく検討される売却パターン 長年放置して大量の残置物がある場合 共有名義や相続登記が絡む場合 連棟長屋の売却を進めるための不動産会社の選び方 大阪市内の連棟長屋を扱った経験があるか 弁護士や司法書士と連携したサポート体制があるか まとめ：負担になる連棟長屋はまず現況と権利関係の確認から

大阪市でゴミ屋敷や残置物が残ったままの不動産は、現況買取に対応する不動産会社であれば、片付けをせずに売却できる場合があります。訳あり物件を扱う買取業者は、室内の状態ではなく再販の見通しから価格を判断するためです。ただし、権利関係や残置物の内容、物件の状態によっては、事前の整理や追加確認が必要になります。 相続した実家がゴミであふれている、他社に「片付けてから出直してほしい」と言われた、という状況は珍しくありません。片付けを求められれば大阪市内の戸建てで数十万円規模の処分費が発生することもあり、遠方にお住まいであれば体力的にも手が回りません。放置すれば近隣からの苦情や固定資産税の負担増も待ち構えています。 私ども株式会社町屋くらぶは、大阪市生野区を拠点に、行政書士が運営する不動産会社として相続・空き家・事故物件などの複雑な案件を扱ってきました。その経験から申し上げると、ゴミ屋敷状態の物件は「片付けてから売る」より「現況のまま買取を検討する」ほうが、手残りも早さも有利になるケースが多く見られます。 この記事では、片付けずに売却できる仕組み、専門業者に任せるメリット、放置した場合のリスク、業者の見極め方、査定から現金化までの流れを順に解説します。 目次 ゴミ屋敷や残置物がある不動産は「そのまま」で買取できる場合があります 仲介ではゴミ屋敷の売却が難しくなりやすい理由 専門業者が片付け前提でなくても買い取れる仕組み 大阪市でゴミ屋敷を専門業者に買い取ってもらう3つのメリット 高額な片付け費用や解体費用を先に用意せずに進められる 一般向けの販売広告をせずに進めやすい 売却後のトラブルを抑える「契約不適合責任」の免責特約 ゴミ屋敷を放置し続けることで発生する深刻なリスク 火災や害虫・悪臭の発生による近隣トラブルへの発展 勧告を受けると住宅用地特例の対象外になるおそれ 行政の措置は段階を踏んで進む 大阪市で信頼できる不動産買取業者の選び方 ゴミ屋敷や訳あり物件の買取実績と対応できる範囲を確認する 査定から現金化までのスピードと諸費用の有無をチェックする 査定から買取完了までの具体的な流れ お問い合わせ・現地査定（ゴミがあるそのままで問題ありません） 査定額の提示・ご納得いただいた上での売買契約 物件のお引き渡し・買取代金のお支払い まとめ：他社で断られたゴミ屋敷もまずは大阪市の専門業者にご相談を

大阪市内で親から古い実家を相続したものの、「こんなに傷んだ家が本当に売れるのか」「そもそも何から手を付ければよいのか」と、手が止まってしまう方は少なくありません。老朽化した空き家を放置し続けると、固定資産税の負担が続くだけでなく、2024年4月から義務化された相続登記への対応遅れや、倒壊・不法投棄といった近隣トラブルへ発展するリスクも高まります。だからこそ、感覚で動き出す前に「正しい順番」で進めることが、損をしない売却への近道になります。 この記事では、大阪市生野区で行政書士が代表を務める不動産会社「株式会社町屋くらぶ」が、老朽化空き家を売却するために売却前に押さえるべき手続きから、売りにくい物件を賢く手放す具体的な売却ステップ、費用を抑える税金・補助制度、そして安心して任せられる会社の選び方までを、順を追って解説します。 目次 老朽化した空き家の売却は「相続の確認」と「相続登記」から始まる 相続登記が終わる前でも「相談・査定」はできる 2024年4月に始まった「相続登記の申請義務化」への対応 生野区の物件で名義変更を行うための手順と必要書類 売却活動を始める前に確認しておきたい「物件の現状」 建物内の「残置物（家具・家財道具）」の処分と片付け 隣地とのトラブルを防ぐための「土地の境界線」の確認 大阪市の老朽化空き家を売却するための3つの選択肢 解体費用をかけずにそのまま売り出す「古家付き土地」 条件によって買い手の選択肢が広がる「解体して更地にする」方法 仲介手数料がかからず早期に手放せる「不動産会社による直接買取」 売却時の費用を抑えるために知っておきたい「税金と特例」 税負担を大幅に軽減できる「3,000万円の特別控除」 大阪市で活用できる可能性がある「空き家対策関連の補助制度」 大阪市で売りにくい老朽化空き家を安心して任せられる不動産会社の選び方 大阪市内のエリア情報と「空き家・古家売却」の実績が豊富な会社を選ぶ 1社だけで決めず「複数社への査定依頼」で対応と相場を比較する まとめ

親世代から大阪市内の長屋（テラスハウス）を相続したものの、「古いうえに隣と壁がくっついていて、本当に売れるのか」「何から手を付ければよいのか分からない」と不安を抱えていませんか。長屋は、登記上の権利形態が物件ごとに異なる点や、隣家との境界問題、再建築の制限など、一般的な一戸建てにはない独自のハードルがあり、売り方に少しコツが必要です。裏を返せば、その特徴を正しく理解してルートを選べば、売りにくいとされる長屋でも十分に手放せます。 この記事では、大阪市生野区で行政書士が代表を務める不動産会社「株式会社町屋くらぶ」が、大阪市の長屋が売りにくいとされる理由を整理したうえで、複雑な権利関係をクリアにしてスムーズに売却するための4つのアプローチと、失敗しない実践ステップを分かりやすく解説します。 目次 なぜ大阪市の長屋は売却が難しいと言われるのか 壁でつながっており、解体や大規模工事に関係者の調整が必要 接道の条件を満たさず「再建築が難しい」ケースがある 土地の境界線が曖昧で敷地の所有権が入り組んでいる 権利関係が複雑な長屋を賢く手放すための4つの売却方法 隣戸の所有者と「長屋全体を一体売却する」 自分が所有する住戸を「連棟のまま単独売却する」 リノベーション需要を想定して「仲介で売り出す」 手間を抑えて「長屋に強い不動産会社に直接買い取ってもらう」 長屋の相続から売却完了までをトラブルなく進める3ステップ ステップ1：登記や資料を取得して「権利関係と接道状況」を確認する ステップ2：専門家に相談して「売却と交渉の方針」を整理する ステップ3：方針を踏まえて「隣人へ説明」し合意形成を進める 大阪市の長屋売却で相続人が抱きやすい2つの疑問 隣人の同意がどうしても得られない場合でも売却は可能か 老朽化が進んで雨漏りしているような状態でも買い手は見つかるか まとめ：特徴を理解して適切なルートを選べば大阪の長屋は売却できる

「実家を相続したものの、屋根からの雨漏りで室内はボロボロ。こんな状態の空き家が、大阪市内で本当に売れるのだろうか」——そんな不安を抱えたまま、共働きで時間も取れず、何から手をつければよいか分からないご夫婦は決して珍しくありません。 先に結論をお伝えします。雨漏りしている空き家であっても、物件の状態や権利関係によっては、修繕せず「現況のまま」売却できる可能性があります。とくに、再生や活用を前提に物件を買い取る不動産会社であれば、売主が先に高額な修繕費を負担せずに手放せるケースもあります。高額なリフォームをして一般の買い手を探すのではなく、不動産会社へ直接売る「買取（かいとり）」を選べば、費用や手間を抑えやすくなります。 理由は明快で、買取では不動産会社自身が買い手となり、再生のノウハウを前提に物件を引き受けるためです。雨漏りや老朽化は、専門業者にとって「想定内」の状態にすぎません。 本記事では、売りにくい空き家を抱えて不安を感じている方に向けて、なぜ修繕不要で手放しやすいのか、その仕組みと具体的なステップを、大阪市生野区で相続・空き家問題に数多く取り組んできた行政書士運営の不動産会社・株式会社町屋くらぶがわかりやすく解説します。 目次 雨漏りする空き家は修繕せずにそのまま売却できる 「直さないと売れない」は思い込み｜現状渡しが可能な理由 最も安全な手放し方である「買取」という選択肢 なぜ一般向けの「仲介」ではなく「買取」を選ぶべきなのか 一般の買い手は「雨漏り物件」を極端に敬遠する 自腹で高額なリフォームをしても回収できる保証はない 専門の買取業者は「訳あり物件」を再生するノウハウを持つ 放置するリスクと、修繕不要で手放すための具体例 大阪市内で空き家を放置し続けることの恐ろしさ 仲介で売れ残った物件が買取で動き出すケース 買取業者に依頼し、現金化するまでの3ステップ 悩む前に、まずは「訳あり物件」専門の不動産会社へ相談を 夫婦で抱え込まず、現状の価値をプロに客観視してもらう 費用負担と精神的ストレスを抑えて相続問題に区切りをつける

「大阪市内で実家を相続したものの、調べてみたら『再建築不可』だった」「古いうえに建て替えもできないなら、もう買い手はつかないのでは」——そんな不安を抱え、何から手をつければよいか分からず立ち止まっているご夫婦は少なくありません。 結論からお伝えします。大阪市内の再建築不可物件は、正しい対策を知っていれば、諦めずに売却や活用を進められる可能性があります。「建て替えられないから無価値」と決めつけるのは早計で、立地や手法しだいで現金化や収益化の道は十分に残されています。 理由は、再建築不可という条件を前提に物件を扱うプロや、こうした物件を求める需要が現実に存在するからです。建て替えの可否だけが、不動産の価値を決めるわけではありません。 本記事では、なぜ「売れない」と決めつけなくてよいのか、その理由から、40代の相続世代が今すぐ実践できる4つの具体的な対策まで、順を追って解説します。読み終えるころには、まず何から始めればよいかがはっきりするはずです。大阪市生野区で相続・空き家の相談に数多く向き合ってきた、行政書士運営の不動産会社・株式会社町屋くらぶがわかりやすくお伝えします。 目次 諦めるのは早い？大阪市の再建築不可物件に眠る可能性 「建て替えられない＝売れない」は思い込み 立地に強みのある大阪市では一定の需要が見込める なぜ大阪市の再建築不可物件は売却・活用が可能なのか 理由1：訳あり物件を再生する専門の買取業者がいる 理由2：賃貸・リノベーション需要が根強い 理由3：隣地の所有者にとって価値のある土地になり得る 不安を解消して手放すための4つの具体的対策 再建築不可物件を専門に扱う「買取業者」へ相談する 隣地の所有者に売却・購入の交渉を持ちかける 接道状況を見直し「建築可能になる可能性」を確認する リフォーム・リノベーションをして賃貸物件として運用する 放置リスクを避けるために今すぐ始めるべき行動 再建築不可物件を放置するほど負担とリスクは重くなる まずは「現状把握」と「専門家への無料相談」から始める

年末から年明けとバタバタと大阪市内を駆け回っておりました。はっと気が付けば2026年、早くも6分の一を消化してます。年とともに時間が光陰矢の如しの今日この頃、皆様いかがおすごしでしょうか？ 本日は、西宮のご実家を相続したものの相続人さん（息子さん）は北陸方面にお住まいで、もう西宮市に戻ってくることもないし、毎年の固定資産時の負担や長年空家放置が続いてる建物を管理するのもしんどいということでこの度売却を考えられて、時間をかけたくないということでウチが買取させていただくことになりました。

12月も中盤、ここ大阪は朝晩は結構ひんやりしてますが日中はお陽様が出てくるとぽかぽか温かです。 先日いただいた「成年被後見人様」ご所有のお家の売却のお話を頂戴して、現場へと愛車のスズキエヴリー（愛称はエブヤン、我が家の一番の働き者です）でブーンとひとっ走りで言ってみたところ、お話では「家の中にゴミが結構ある」とは聞いておりましたが。

師走、師走、皆様いかがお過ごしでしょうか。ここ大阪も１２月ともなるとちゃんと冬らしい北風が、我が家の庭の柿の葉っぱをご近所中に吹き散らかして葉の掃除が大変です。そんなこんなの本日に、今年夏に売買仲介させていただいた購入者様からメールをいただきました。購入された物件は大阪市生野区にある昭和中頃に建築された昔の刑事ドラマ「部長刑事」に出てきそうな築古アパート。物件は外壁にも歪みや外壁材のはがれ、雨漏りがあり、トイレ洗面所は共同、共同下駄箱、風呂無しと言う今どきの社宅寮や下宿屋でもキツイ条件の物件でした。 物件案内をさせていただいた時にそこんところと借地権建物ということで弱いかなあと思いつつ、物件の長所（大阪市内で駅近く、難波まで地下鉄で一本、物件価格の割安など）を丁寧に説明させていただきましたところ、すでに購入者様の思い描いてた完成図は遥かかなたのアーテイステイックなリノベシェアハウスをすでに想像されてたんですね。 今日、オーナー様（購入者様）からのメール添付された完成写真を拝見して その仕上がり具合に驚きました 私の拙い語彙をならべるよりも写真をご覧ください。

先日11月22日に生野区区民センターで「不動産、空家の無料相談会」を開催しました。日頃の運動不足の解消にもなると思い事前のお知らせチラシをアルバイトのスタッフさんと一緒に配ったのですがその道すがら町をよくみると、やっぱり生野区は狭い路地に面した古い木造、テラス連棟住宅が目立ちますわ。これ、日ごろの防災火災消防訓練やっとかんとホンマこわいと思います。建て直す場合は道路の幅員４ｍ未満では基本、道路中心線からセットバックして建築するのですが、なんていうのかなあ、1本の通りで４ｍ未満の道路に古～い長屋がみっしり寄り合って建ってる中にポツンポツンと新築のお家がセットバックされて建ってるんやけど、そこだけ「ぼこっ、ぼこっ」と道幅が広がってるのはエエんですけどそこに行くまでのその狭い４ｍ未満の道路の入り口が狭い。　お家にガレージも作られてるけど車庫入れ難しそうやなあ。と、まあいろんな事を思いながら相談会のチラシポステイングも配布終わりまして、「さて、チラシ見てどなたか相談来てくれるやろか？」とドキドキしてました。　 ご連絡いただきました皆様、ありがとうございます。当日は11月3連休の初日のところ実は反響はないか？と思ってたのですが、皆様も実際に空家にお困りのお話でしたね。 まずは「すんでた親族が亡くなって数年、家の中の家財道具や雑多な物がそのままで、どないしてええかわかれへん。」「実家の裏の庭の植木の樹がボウボウに伸び放題で隣の人が怒ってるらしいから、よう見に行かれへん」などのご相談をお持ちでこられました。  

１０月も中になってくると朝晩は少し涼しくなってまいりました。皆様体調崩されず、お元気でお過ごしですか？ さて、本日は皆様の「不動産の困ったなあ」にお答えする無料相談会開催のお知らせです。平日はお仕事がありお時間が取れない方や　不動産会社へ行く前の前調べ等々皆様の不動産に関する「？？？？」にお答えします。 場所は「生野区民センター１０２号室」　大阪市生野区勝山北３－１３－３０ 当日はご予約の方が優先ですのでお早めに事前にお電話、FAX、メールでお問合せご予約お願いいたします。その時にだいたいのお話をお聞かせください。前もっていろいろ調べておきますのでよろしくお願いいたします。 事前ご予約TEL　０６－６７４８－０５６８  

「親から相続した長屋、壁や柱がボロボロで古い。しかも真ん中の家だから、どうせ売れないだろう…」。そんな風に諦めている方は少なくありません。実は、その思い込みは間違いです。 大阪市内で築古の長屋を相続した場合でも、適切な知識と専門の不動産会社を見つけることで、問題なく売却できる可能性は十分にあります。 特に「真ん中の家は売れない」という話をよく耳にするかもしれませんが、これは半分正解で半分間違いです。確かに一般的な不動産会社では取り扱いが難しいケースもありますが、長屋の売買に精通した専門業者であれば、真ん中の家でもスムーズに売却できる実績が数多くあります。 この記事では、長屋とは何か、なぜ売却が難しいと言われるのか、そして真ん中の家でも売却を成功させる具体的な方法まで、大阪市で相続した長屋の売却に不安を抱えるあなたのために徹底解説します。 目次 そもそも「長屋」ってどんな建物？ 「真ん中の家」でも売却できる！その理由と方法 残置物があっても大丈夫！買取可能な理由 解決の鍵は「長屋の売却実績のある不動産会社」 まとめ：大阪市の相続した長屋の売却は、諦める前に専門家へ そもそも「長屋」ってどんな建物？

皆様、こんにちは。たくさんのお問合せありがとうございます。この「借地権付アパート」へのお問合せいただき、内覧までいただきました皆様、ご検討中の皆様、売れちゃいました。中には遠くは関東方面からお越しいただいた方もおられました。ありがとうございます。 今回の物件は大阪メトロ千日前線「小路駅」徒歩6分駅近立地です。が、借地権付きと言うことでかなり敬遠されるかと思います。実際それは販売価格へ影響して今回の売り出しも「ありえへ～ん」価格で宣伝広告したところ、反響はすごかったですが借地権の条件を詳しく説明したらやはり「ちょっと考えるわ～」と言われてそのままフェイドアウトされていく方も結構いてはったんです。