豆知識｜オフィシャルブログ｜大阪市の不動産売却でお困りなら町屋くらぶへ

相続した古家や長屋を、「今すぐ困っているわけではないから」とそのままにしていないでしょうか。 結論から言うと、相続した古家は「すぐに売る」必要はありませんが、建物の状態だけは今のうちに把握しておく必要があります。人が住んでいない家は傷みに気づきにくく、ある日突然、近所を巻き込む問題に変わることがあるためです。 2026年10月4日、大阪市生野区で長屋の一角が倒壊し、道路をふさぐ出来事がありました。町屋くらぶの事務所がある生野区での出来事です。本記事では、このニュースと町屋くらぶに実際に寄せられた相談をもとに、相続した古家を放置するリスクと、売却・解体・管理のどれを選ぶかの考え方をお伝えします。 ※本記事は2026年10月7日時点で公表されている情報をもとにしています。 目次 大阪市生野区で起きた長屋の一部倒壊 相続した古家を放置すると何が起こる？ 建物の老朽化は住んでいなくても進んでいく 台風・大雨・強風をきっかけに一気に危険が表面化することも 周囲への影響も考えなければならない 「処分したほうがいい」と分かっていても動けない理由 思い出のある実家だから簡単には手放せない 家財や荷物の片付けを考えると億劫になる 日常生活が忙しく、つい後回しになる 町屋くらぶにもあった「1年間決断できなかった」相続不動産の相談 相続した102坪の土地に古い鉄骨アパートが残っていた 所有者も「何とかしないと」と分かっていた 売れなかった理由ではなく「決断できなかった理由」があった 空き家は「すぐ売る」だけが正解ではない まずは建物の状態を確認する 今後どうしたいかを整理する 売却するか決める前でも不動産会社へ相談していい 古い家だからといって「解体してから売る」と決めない 古家付き土地として売れる可能性もある 解体費用をかけても回収できるとは限らない まず現状のまま査定してもらう 相続した古家で「そろそろ相談したほうがいい」サイン まとめ：思い出のある家だからこそ、急がせないのが町屋くらぶ流 大阪市生野区で起きた長屋の一部倒壊 2026年10月4日（日）の午前11時ごろ、大阪市生野区中川西1丁目で家屋の一部が倒壊しました。人的被害はありませんでしたが、大阪市の10月5日の発表時点では、倒壊した建材によって前面の私道が通れず、安全確保のための通行制限が続いています。 報道によると、倒壊した部分には20年近く人が住んでいませんでした。それでも、棟続きの長屋にほかの居住者がいたため、倒壊前は空家法上の「空家等」として扱われていなかったといいます。倒壊後、大阪市は倒壊部分を「別個の建物」と判断し、空家法上の空き家として撤去に向けた対応を検討していると伝えられています。 一部が無人になっていても、長屋は空き家としての対策の網にかかりにくい。今回のニュースは、その難しさを浮き彫りにしました。「古いけれど、まだ大丈夫」と思われていた建物でも、劣化は外から見えないところで少しずつ進みます。とくに相続した家は自分が住んでいないため、変化に気づくのが遅れがちです。相続した古家を持っている方にとって、決して他人事ではありません。 出典：生野区中川西1丁目6番付近における家屋の一部倒壊に伴う通行制限について（第1報）｜大阪市 相続した古家を放置すると何が起こる？ 放置された古家で起こる問題は、建物が傷むことだけではありません。自然災害をきっかけに傷みが一気に表に出て、周りの人にまで影響が及ぶ点が本当の怖さです。 建物の老朽化は住んでいなくても進んでいく 「誰も住んでいないから傷まない」と思われがちですが、実際は逆です。窓を開けて換気する人も、ちょっとした異変に気づく人もいなくなるため、傷みが進んでも発見が遅れます。 放置された古家でよく見られる傷みは、次のとおりです。 雨漏り 外壁のひび割れや剥がれ 屋根瓦・屋根材のずれや割れ 手すりなど鉄部のサビ ブロック塀やフェンスの傾き テレビアンテナなど付属物のぐらつき 台風・大雨・強風をきっかけに一気に危険が表面化することも 普段は問題なさそうに見える建物でも、強い風や大雨が引き金になって、外壁や瓦、アンテナが落ちることがあります。劣化した建物では、災害時に被害が大きくなる可能性があります。 台風や大雨は毎年のように大阪にもやってきます。「次の台風までに一度見ておく」くらいの意識が、放置との分かれ目になります。 周囲への影響も考えなければならない 古家の問題は、所有者だけの話では終わりません。影響が及ぶ可能性があるのは、たとえば次のような相手です。 壁や屋根でつながっている隣家 前の道を歩く通行人 道路を使う近隣住民や車 建物の設置や保存に問題があり、それによって他人にけがをさせたり隣家を傷つけたりした場合には、民法717条にもとづき、占有者や所有者が損害賠償責任を負う可能性があります。きっかけが台風や大雨でも、日頃の管理不足が被害を大きくしたのであれば、単なる自然災害では済まされないこともあります。 行政の対応も変わってきています。2023年の空家法改正で、放置すれば危険な状態になるおそれがある「管理不全空家等」も、指導や勧告の対象になりました。「特定空家等」または「管理不全空家等」として市から勧告を受けると、その敷地は住宅用地の特例から外れ、固定資産税・都市計画税の負担が増える場合があります。なお、指導を受けただけで直ちに特例が外れるわけではありません。 ✓ポイント：古家の放置で一番怖いのは、建物が傷むことそのものより、災害をきっかけに近所の人を巻き込んでしまうことです。住んでいなくても所有者には適切な管理が求められ、事故が起きた場合には法的責任を問われる可能性があります。 「処分したほうがいい」と分かっていても動けない理由 相続した古家をそのままにしている方の多くは、放置がよくないことを分かっています。それでも動けないのには、ちゃんと理由があります。 思い出のある実家だから簡単には手放せない 祖父母や両親と過ごした家、子どもの頃に走り回った廊下。そうした記憶が詰まった家を、「不動産だから合理的に処分すればいい」とは、なかなか割り切れません。売却を考えるたびに気持ちが重くなるのは自然なことです。 家財や荷物の片付けを考えると億劫になる 家具や昔の生活用品、趣味の道具など、相続した家には荷物があふれていることがよくあります。「売る前に全部片付けないといけない」と思い込み、その手間を想像しただけで止まってしまう方も少なくありません。実際には、荷物が残ったまま買い取ってもらえるケースもあります。 日常生活が忙しく、つい後回しになる 仕事や家庭のことが優先され、「今年中には」「時間ができたら」と先送りしているうちに、気づけば数年が過ぎていた。相続した古家では、この流れがいちばん多いパターンです。 町屋くらぶにもあった「1年間決断できなかった」相続不動産の相談 町屋くらぶにも、まさにこの「分かっているけど動けない」状態が1年続いたご相談がありました。 相続した102坪の土地に古い鉄骨アパートが残っていた 相談者は、以前から付き合いのある商売人の方です。1年ほど前、世間話の途中でふと「相続した不動産があるねんけど、な～んにもしてへん。ほったらかし」と打ち明けられました。 102坪の敷地には、誰も住んでいない古い鉄骨アパートと、和風の一戸建てが建っていました。「それ、建物は達者なん？」と聞くと、「ううん。やばいと思うで」という返事です。 所有者も「何とかしないと」と分かっていた 「最近は気候もおかしいし、大阪でも何年か前に暴風があったやろ。瓦や看板でも飛んだら、えらいこっちゃで」「いつでも言うて。近くやし、すぐ見に行くよ」。そう声をかけましたが、返ってくるのは「何とかせなあかんのは分かってるけど、仕事に追われて手が回らへん」という言葉でした。そんなやり取りが、会うたびに約1年続きます。 物件は町屋くらぶの近所だったため、通りがかるたびに外壁や11段積みのブロック塀を気にかけていました。アパートの外壁は劣化が激しく、鉄骨の手すりや数本のテレビアンテナは、少しでもグラッと来たら危なそうな状態です。その状況は、ご本人もよく分かっていました。 売れなかった理由ではなく「決断できなかった理由」があった あるとき「実際のところ、何をためらってるの？」と尋ねると、本当の理由が見えてきました。 同じ敷地の和風の家で、祖父や両親と過ごした子ども時代の思い出がある 敷地が広いのをいいことに、不用品をたくさん置いている キャンプ道具や釣り具、カヌーなど、今はあまり使わない趣味の道具も保管している 日々の仕事が忙しく、整理に向き合う時間がない 問題は「売れる・売れない」ではなく、所有者自身の気持ちの整理でした。 転機は、今年の大雨です。6月には大阪でも大雨の被害があり、九州や関東でも大雨災害が続いたことで、さすがに心配になったのでしょう。お盆休みに一緒に現地を確認し、売却に向けた媒介契約を結ぶことになりました。 ✓ポイント：相続した古家が動かない背景には、たいてい「気持ち」と「荷物」の問題があります。そこを急かさずに受け止め、最後は相続した方自身に決めてもらうことが、結果的にいちばんの近道になります。 空き家は「すぐ売る」だけが正解ではない 相続した古家の対策は、売却だけではありません。大事なのは、建物の状態を知ったうえで、自分に合う選択肢を選ぶことです。 まずは建物の状態を確認する 最初にやるべきなのは、危ない箇所がないかの確認です。外壁、屋根、塀、アンテナ、庭木、雨漏りの跡を見て回るだけでも、急いで手を打つべきかどうかが分かります。遠方に住んでいて見に行けない場合は、不動産会社に現地確認を頼む方法もあります。 あわせて、名義の確認も欠かせません。2024年4月から相続登記が義務になり、それ以前に相続した不動産でも、登記がまだなら原則として2027年3月31日までに申請が必要です。すぐに売らなくてもよい一方で、管理と相続登記は放置しない。この2つを押さえておけば、どの選択肢を選ぶにしても慌てずに済みます。 今後どうしたいかを整理する 相続した古家の主な選択肢を比べると、次のようになります。 選択肢 向いているケース 気をつけたい点 そのまま保有する 将来使う予定がある 定期的な点検と、固定資産税などの維持費がかかり続ける 修繕して自分や家族が使う 建物の傷みが軽い 修繕費が想定より膨らむことがある 賃貸に出す 立地がよく、借り手が見込める 貸せる状態にするための改修費と管理の手間 古家付きのまま売る 解体費をかけずに手放したい 価格は建物の状態や立地で大きく変わる 解体して土地として売る 更地のほうが買い手がつきやすい立地 解体費の負担と、土地の固定資産税の特例が外れる点 不動産会社に買い取ってもらう 早く、荷物ごと手放したい 一般の売却より価格は下がりやすい 売却するか決める前でも不動産会社へ相談していい 「売ります」と決めてからでないと不動産会社に相談できない、ということはありません。どうすればいいか分からない段階で相談したほうが、選択肢を落ち着いて整理できます。町屋くらぶでも、まずは現状の確認と選択肢の整理から一緒に始めています。 出典：相続登記の申請義務化について｜法務省 古い家だからといって「解体してから売る」と決めない 古い家を売るなら先に解体したほうがいい、と考える方は多いのですが、決める前に確認したいことがあります。 古家付き土地として売れる可能性もある 築年数が古くても、古家付き土地として売れることは珍しくありません。リフォームして住みたい人や、自分で建て替えたい人、買取再販を手がける業者など、建物が残っているほうが都合のよい買い手もいます。 解体費用をかけても回収できるとは限らない 解体には数百万円かかることもあり、その分が売却価格に上乗せできるとは限りません。税金の面でも、住宅用地の特例が適用されている土地では、建物を解体して翌年1月1日時点で住宅の敷地でなくなると、原則として土地の固定資産税・都市計画税の特例が受けられなくなります。ただし、建物分の固定資産税はなくなるため、税負担全体が必ず増えるとは限りません。 とくに長屋の一部だけを解体する場合は、建物の構造や界壁、所有関係によって、隣家との調整や切り離した壁面の補修が必要になることがあります。また、今は建物が残っていても、接道条件などが現在の建築基準法の要件を満たしておらず、解体後は原則として再建築できない土地もあります。特例の認定・許可を受けられる可能性もあるため、解体前の確認が欠かせません。 なお大阪市では、対象地区や建物の要件を満たす場合に、老朽住宅の除却費用を補助する制度があります。長屋の一部解体も条件付きで対象になっています。 まず現状のまま査定してもらう 「そのまま売る」「解体して売る」「買い取ってもらう」の3つは、手元に残る金額がそれぞれ違います。解体業者に見積もりを取る前に、現状のままで査定を受けて比べるのが安全な順番です。 相続した空き家を売る場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる税制特例もあります。対象となる家屋や売却時期などの条件が細かいため、解体や売却の前に税理士などへ確認しておくと安心です。 ✓ポイント：古い家ほど「解体が先」と思い込みがちですが、長屋や狭い道沿いの家では、解体がかえって選択肢を狭めることがあります。判断は現状のままの査定を見てからでも遅くありません。 出典：狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度｜大阪市 相続した古家で「そろそろ相談したほうがいい」サイン 次のうち2〜3個当てはまるなら、一度現状を確認しておく時期です。 1年以上、ほとんど建物を見に行っていない 外壁や屋根が傷んでいる ブロック塀が傾いている 雨漏りしている可能性がある 庭木や雑草が伸び放題になっている 近所の方から連絡をもらったことがある 家財が大量に残っている 「いつか処分しよう」と何年も思っている 1つでも当てはまれば、それだけで建物は「見てもらう価値がある」状態です。相談したからといって、売却を決めなければならないわけではありません。 まとめ：思い出のある家だからこそ、急がせないのが町屋くらぶ流 相続した家は、単なる「売る物件」ではありません。所有者が気持ちを整理する時間も必要です。ただ、建物の劣化だけは待ってくれません。生野区の長屋倒壊は、そのことを改めて教えてくれる出来事でした。 「今すぐ売りましょう」という話ではありません。今の状態を知っておくことが大切なのです。まずは建物の状態と今後の選択肢を整理するところから始めてみてはいかがでしょうか。 大阪市生野区の株式会社町屋くらぶは、行政書士が運営する不動産会社です。1年かけて決断を見守った相談のように、売却を急かさず、状況を確認しながら一緒に考えます。「古すぎて売れないかもしれない」「荷物が残っている」「解体したほうがいいか分からない」。そんな大阪市内の“困った不動産”こそ、町屋くらぶへご相談ください。査定は無料で承っています。

大阪市内で借地権付きの古家や長屋を持っていて、「借地の家なんて本当に売れるのか」「地主さんが買い取ってくれないだろうか」と気になっている方は少なくありません。 結論からお伝えすると、借地権付きの古家は売却できます。ただし、路線価や借地権割合から算定した税務上の評価額と、実際の売買価格は別物です。地主さんの承諾や承諾料、毎月の地代といった、普通の不動産にはない事情が価格に響くためです。 この夏のお盆休み、大阪市生野区の株式会社町屋くらぶには、借地権付き古家の売却相談が立て続けに3件届きました。どの方もネットで下調べを済ませていましたが、期待と現実の間には大きな差がありました。本記事では、その3件の相談を入り口に、借地権付き古家の売れる仕組みと、後悔しない売り方をお話しします。 目次 借地権付きの古家や長屋は大阪市内でも十分に売却できる 建物がどれだけ古くても「借地権」そのものに資産価値が存在する 路線価の借地権割合どおりの価格で売れるとは限らない理由 売却の成否を分ける「地主の譲渡承諾」と「譲渡承諾料」の基本 お盆休みに町屋くらぶへ届いた借地権付き古家の売却相談3件 相談1：「人気の文教地区だから、路線価の40％くらいで売れるはず」 相談2：「地主は更地にしたいはずだから、建物を買い取ってくれるはず」 相談3：「いっそ地主に敷地を売ってもらえないか」 3人の相談の結末 相談事例から分かった借地権売却で後悔しないための判断基準 地主との関係性によって最適な売却ルートは大きく変わる 再建築不可や老朽化した長屋でも買い手がつく理由 譲渡承諾料（名義書換料）の相場と費用負担の考え方 大阪の借地権付き古家をスムーズに売却するための4つの手順 1. 借地契約書の内容（残存期間・地代・特約）の整理 2. 借地権の取り扱いに詳しい専門業者への査定依頼 3. 地主への事前相談と意向の確認 4. 条件調整と譲渡承諾書の締結・引き渡し 地主から売却の承諾が得られない場合の対処法 当事者間での話し合いが難航した場合は専門業者を間に挟む 最終手段として「裁判所による代諾許可（借地非訟）」を活用する まとめ：まずは自分の借地権の選択肢を知ることから 借地権付きの古家や長屋は大阪市内でも十分に売却できる 借地権付きの古家は、建物がボロボロでも売却の対象になります。値段がつく理由は建物ではなく、「その土地に建物を持ち続けられる権利」にあるからです。とはいえ、その権利の値段は、多くの方が想像するよりも控えめです。 建物がどれだけ古くても「借地権」そのものに資産価値が存在する 借地権とは、借地借家法で「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と定められた権利です。噛み砕くと、「地主さんの土地を借りて、そこに自分の建物を建てておいてよい」というだけの権利にあたります。土地そのものが自分のものになるわけではありません。 それでも、築70年の長屋で建物の価値がほぼゼロでも、この権利が残っていれば、買主は地代を払いながらその場所に住んだり、建て替えたりできます。大阪市内には戦前から残る長屋も多く、町屋くらぶにも借地上の長屋や築古建物についての相談が寄せられています。 なお、借地権には「地上権」と「土地賃借権」があり、売るときの扱いが異なります。本記事では、大阪市内の住宅で一般的に見られる土地賃借権を前提にお話しします。 路線価の借地権割合どおりの価格で売れるとは限らない理由 国税庁の路線価図には、土地ごとに60％・70％といった借地権割合が載っています。ここから「土地の相場×借地権割合＝売れる値段」と考える方が多いのですが、借地権割合は相続税・贈与税の財産評価に使う指標です。そこから計算した評価額が、そのまま実際の売買価格になるわけではありません。 実際の価格を左右するのは、次のような要素です。 地主さんへの譲渡承諾料（名義書換料）の金額 購入後も毎月かかる地代の額 借地期間の残り 増改築禁止などの特約の有無（建替えや増築、大規模修繕で地主さんの承諾や承諾料が必要になることがあります） 接道状況や再建築の可否 借地条件による住宅ローンの組みやすさ 立地と建物の状態 こうした負担を差し引いても「ここに住みたい」と思える立地でなければ、買主は高い値段を出しません。 売却の成否を分ける「地主の譲渡承諾」と「譲渡承諾料」の基本 土地賃借権を第三者に譲るには、地主さんの承諾が必要です（民法612条）。承諾を得ずに売ると、契約解除の理由になりかねません。 承諾と引き換えに支払うのが譲渡承諾料です。金額は地主さんによってまちまちで、町屋くらぶがこれまで扱った案件でも、「売買価格の10％」という方もいれば「一律100万円」という方もいました。 ✓ポイント：借地権付き古家の値段は、税務上の評価額ではなく、承諾料や地代を払ってでも欲しいと思える立地かどうかで決まります。まずは地主さんの承諾が取れるかどうかが出発点になります。 出典：No.4611 借地権の評価｜国税庁 お盆休みに町屋くらぶへ届いた借地権付き古家の売却相談3件 お盆休みの最中、「すぐにでも店に行きます」という連絡が3件続きました。家族が集まり、実家の今後が話題にのぼったのかもしれません。3人とも、ネットで調べた情報を手に、期待いっぱいで来店されました。 相談1：「人気の文教地区だから、路線価の40％くらいで売れるはず」 1人目の方の長屋は、大阪市内でも人気の文教地区に建っています。「土地の相場から考えれば、路線価の40％くらいで売買できるのでは」というご相談でした。 立地がよいのは確かです。ただ、前のセクションで触れたとおり、買主は建物の代金に加えて承諾料を払い、購入後も地代を払い続けます。難波の一等地のように、その負担を上回る魅力がある立地でなければ、ネット上の計算どおりの「ドリーム価格」はつきにくいのが実情です。 相談2：「地主は更地にしたいはずだから、建物を買い取ってくれるはず」 2人目の方は、「地主さんは借地人に早く出ていってほしいはず。建物を買い取れば地主さんも得をするのだから、喜んで買ってくれるだろう」と考えていました。 地主さんへの売却は、実際によくある出口のひとつです。とはいえ、通常の売却では、地主さんに常に買い取る義務があるわけではありません。資金の都合や相続の事情から「今はいらない」と言われることも多く、価格も地主さん側のペースで決まりがちです。 ただし、借地期間が満了して契約が更新されない場合など、法律上の要件を満たせば、借地人が地主さんに建物の買取りを求められる「建物買取請求権」が認められるケースもあります。 相談3：「いっそ地主に敷地を売ってもらえないか」 3人目の方は、借地権を売るのではなく、地主さんから底地（貸している側の土地の権利）を買い取りたいというお考えでした。 地主さんから底地を取得して借地権と一本化し、権利関係を整理できれば、土地付きの不動産として売却しやすくなる可能性があります。ただし、地主さんが手放す気にならなければ話は進みません。借地人側の資金も必要になります。 3人の相談の結末 正直なところ、3人とも借地権について少し思い違いをされているように感じました。そこで町屋くらぶでは、昨年から今年にかけて実際に扱った借地権付き建物の売買事例をもとに、借地権の正体と承諾料の実情をありのままお伝えしました。 結果は三者三様です。1人は「そんなことはない！」と怒って帰られ、1人は肩を落として帰られました。そして残る1人は、名義変更の承諾料がいくらになるかを地主さんに確認し、その金額を反映した売出価格で売却を任せてくださいました。 耳の痛い話も含めて現実を知った方から、売却は前に進みます。 相談事例から分かった借地権売却で後悔しないための判断基準 3件の相談から見えてくるのは、「いくらで売れるか」より先に「誰に、どのルートで売るか」を決める大切さです。 地主との関係性によって最適な売却ルートは大きく変わる 借地権付き古家の主な売り方は、次の3つです。 売却ルート 向いているケース 注意点 地主さんに買い取ってもらう 地主さんとの関係が良好で、地主さんに土地をまとめたい意向がある 承諾料は不要になりやすい反面、価格交渉は地主さん主導になりがち 第三者に売る（地主さんの承諾を得る） 立地がよく、借地のままでも住みたい人がいる 承諾料・地代の条件を事前に詰めておく必要がある 地主さんと一緒に底地と借地権をまとめて売る 地主さんも底地を手放したいと考えている 双方の取り分の配分で揉めやすく、調整役が欠かせない どのルートが正解かは、地主さんの考え次第で変わります。最初に地主さんの意向をつかめるかどうかが、売却のスピードと金額を左右します。 再建築不可や老朽化した長屋でも買い手がつく理由 大阪市内の借地には、接道の条件を満たさず建て替えができない長屋もあります。それでも買い手がつくのは、リフォームして賃貸に出したい投資家や、隣地と合わせて活用したい方、底地とまとめたい地主さんなど、建物以外の価値を見る人がいるからです。 一般の個人向けに売りに出しても反応がない物件ほど、こうした買い手につなげられる不動産会社を選ぶことが大切です。 譲渡承諾料（名義書換料）の相場と費用負担の考え方 譲渡承諾料は、実務上、借地権価格の一定割合を目安に交渉されることがあり、「10％程度」がひとつの目安として紹介されることもあります。ただし、法律で決まった料率ではなく、契約内容や地域の慣行、地主さんとの交渉によって変わります。町屋くらぶが扱った案件でも「売買価格の10％」「一律100万円」など、条件はさまざまでした。 承諾料を売主と買主のどちらが負担するかも、売買の条件で決まります。売主が負担して売出価格に織り込むこともあれば、買主負担として価格を下げることもあります。 ✓ポイント：借地権付き古家の売却は、地主さんの意向を確かめ、承諾料の金額を把握してから売出価格を決めると、値下げを繰り返さずに済みます。相談3件のうち売却に進んだ方も、この順番で動いていました。 出典：第2 借地非訟事件手続の流れ｜東京地方裁判所 大阪の借地権付き古家をスムーズに売却するための4つの手順 借地権付き古家の売却は、準備の順番を守るだけで話がぐっと進みやすくなります。 1. 借地契約書の内容（残存期間・地代・特約）の整理 まず契約書を探し、借地期間の残り、毎月の地代、増改築禁止や譲渡禁止といった特約の有無を確認します。契約書が見つからない場合でも、地代の領収書や過去のやり取りが手がかりになります。 2. 借地権の取り扱いに詳しい専門業者への査定依頼 借地権の査定は、一般的な土地や戸建てとは考え方が異なります。借地権の売買を実際に手がけている不動産会社に依頼すると、承諾料や地代を踏まえた現実的な金額がわかります。 3. 地主への事前相談と意向の確認 売却を考えていることを地主さんに伝え、買い取りの意向、承諾料の金額、底地を売る気があるかを確認します。長年の関係がある分、感情的なすれ違いが起きやすい場面でもあるため、間に不動産会社が入ると話がまとまりやすくなります。 4. 条件調整と譲渡承諾書の締結・引き渡し 買主が決まったら、承諾料や新しい地代などの条件を詰め、地主さんの承諾を得てから売買契約・引き渡しに進みます。承諾は法律上、必ず書面でなければならないとは限りませんが、後日の「言った・言わない」を防ぐため、譲渡承諾書などの書面に残しておくことが重要です。 地主から売却の承諾が得られない場合の対処法 地主さんがなかなか首を縦に振らなくても、打つ手はあります。 当事者間での話し合いが難航した場合は専門業者を間に挟む 承諾してもらえない理由が、承諾料の金額なのか、買主への不安なのか、過去の感情的なわだかまりなのかで、対応は変わります。第三者の不動産会社が入ることで、地主さんの本音を聞き出しやすくなり、条件の落としどころも見つけやすくなります。 最終手段として「裁判所による代諾許可（借地非訟）」を活用する 買主が土地賃借権を引き継いでも地主さんに不利となるおそれがないにもかかわらず承諾が得られない場合、借地借家法19条にもとづき、地主さんの承諾に代わる許可を裁判所に申し立てられることがあります。裁判所は、許可にあたって承諾料にあたる「財産上の給付」を条件とすることがあります。 また、この手続きでは、地主さん側が建物と土地賃借権を自ら優先的に買い取る「介入権」を行使する場合もあります。手続きには時間がかかり、地主さんとの関係も変わるため、話し合いを尽くしたあとの最終手段と考えるのが現実的です。裁判手続きを代理できるのは原則として弁護士なので、争いになりそうな場合は弁護士への相談も欠かせません。 ✓ポイント：承諾が得られないときでも、交渉役を立てる方法と裁判所の手続きという二段構えがあります。いきなり裁判所に行くより、まずは間に入る専門家を探すほうが、時間も費用も抑えられます。 出典：第1 借地非訟とは｜東京地方裁判所 まとめ：まずは自分の借地権の選択肢を知ることから 大阪市内の借地権付き古家は、建物が古くても売却できます。ただし、価格を決めるのは路線価から計算した評価額ではなく、地主さんの意向と、承諾料や地代を踏まえた現実の相場です。 お盆休みにご相談に来られた3人のうち、売却に進めたのは現実を受け止めて承諾料を確認し、それを織り込んだ価格で売り出す決断をした方でした。「売れるかどうかわからない」と悩む段階で一度相談しておくと、選べるルートが広がります。 株式会社町屋くらぶは、大阪市生野区で行政書士が運営する不動産会社です。借地権付きの長屋や古家のように「難しい」「売れるかわからない」と言われがちな不動産こそ、多くの解決実績があります。士業とも連携しているため、地主さんとの話がこじれて裁判手続きが必要になりそうな場面でも、相談先までご案内できます。査定は無料で承っていますので、大阪市内の借地権付き物件のことでお困りでしたら、まずはお気軽にお問い合わせください。

「こんなボロボロの家、売れますか」。相続した実家の話になると、この一言から始まることがよくあります。結論からお伝えすると、リフォームも解体もしないまま売れる可能性は十分にあります。老朽化が進んだ住宅では、建物そのものより土地の条件を重視して価格が決まるケースも多く、手を入れても価格に返ってこない場合があるためです。実際、築数十年の家が「古家付き土地」として、建物を残したまま引き渡されるケースもあります。一方で、誰も住まない家を持ち続ければ、税金と管理の手間だけが毎年積み上がっていきます。株式会社町屋くらぶは、行政書士が代表を務める大阪市生野区の不動産会社として、古い家や相続の絡んだ売却に向き合ってきました。この記事では、難しい話をできるだけ省いて、何から手をつければいいのかを順番に説明します。 目次 「こんな家、売れますか」と聞かれたときに答えていること 買主が見ているのは、建物の古さより土地の条件 「古家付き土地」なら、先に解体費を出さずに済む 売るまでの流れを、5つに分けて整理する まず確認するのは、遺言書と名義 査定を受けて、相場の見当をつける 売り方を決めて、媒介契約を結ぶ 契約から引き渡しまでに決めておくこと 利益が出た場合は、翌年に確定申告 よくある3つのつまずき 相談より先に、工事を発注してしまう 雨漏りやシロアリを黙ってしまう 地元を知らない会社だけに任せてしまう 買い手が見つからないときの手立て 不動産会社に直接買い取ってもらう 大阪市の解体補助が使えないか確認する 先延ばしにするほど、選べる道は減っていく 傷みが進むと、その分を見込まれる まずは、今いくらなのかを知る まとめ：「どうしよう」で止まっている時間が一番もったいない 「こんな家、売れますか」と聞かれたときに答えていること 古い実家は、手を加えないまま売りに出せます。老朽化した住宅では、リフォーム代をかけても価格に十分反映されない場合があるためです。大阪市内の取引でも、購入後に買主のほうで解体や改修をする前提で話が進む場面は珍しくありません。 買主が見ているのは、建物の古さより土地の条件 築40年でも50年でも、土地としての評価は残ります。築年数が古くても、駅からの距離や接道状況、土地の形、建て替えができるかどうかによって評価は大きく変わるためです。 価格を左右するのは、主にこのあたりです。 駅からの距離と、周りにどんな施設があるか 敷地の広さ、形、間口の広さ 前面道路の幅と、どれだけ接しているか 建て替えができるかどうか つまり、老朽化した住宅では、築年数だけでなく土地の条件が価格を大きく左右するということになります。「築年数を言うのが恥ずかしくて」と前置きされる方がいらっしゃいますが、こちらが先に見ているのは別のところです。 ✓ポイント：査定の前から「古いから安いはず」と決めつけないでください。同じ築年数でも、道路付けや敷地の形で評価は分かれます。まずは土地としての条件を確認するところからになります。 「古家付き土地」なら、先に解体費を出さずに済む 建物を残したまま「古家付き土地」として売り出す方法があります。解体費を先に払わずに済み、更地にした場合の税負担の増加も避けられます。 更地との違いを並べると、次のとおりです。 項目 古家付き土地 更地 売主の初期費用 抑えられる 解体費が先に発生 固定資産税・都市計画税 原則として住宅用地の特例が適用される 特例から外れる場合がある 買主の受け取り方 解体費を意識される 土地の形が分かりやすい 土地の税金は、毎年1月1日時点の状況で決まります。その日に住宅用地として認定されていれば、原則として税金を抑える特例が使えます。解体して更地になると、この特例から外れて負担が増える場合があります。なお、建物が残っていても、管理されていない状態が続いて市から勧告を受けたようなケースでは、特例から外れることがあります。 ✓ポイント：解体したほうがいいかどうかは、どんな買主を想定するかで変わります。売り出す前に「この物件は古家付きと更地のどちらが動きやすいか」を不動産会社に聞いておくと、不要な解体費や工事費を先に負担するリスクを抑えられます。 出典：住宅用地の課税標準の特例措置｜大阪市 売るまでの流れを、5つに分けて整理する 売却は、権利関係を整えるところから順に進みます。売却による名義変更の前に、亡くなった方から相続人への名義変更を済ませておく必要があるためです。全体を5つに区切って見ていきます。 まず確認するのは、遺言書と名義 最初に確認するのは遺言書の有無です。遺言で取得者が決まっていない場合は、相続人同士で話し合い、誰が実家を引き継ぐかを決めます。そのうえで、相続登記という名義変更の手続きに進みます。 この相続登記は、2024年4月から義務になりました。原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。2024年4月より前に発生した相続も対象で、名義がそのままなら原則として2027年3月31日までの対応が求められます。ご自身で申請することもできますが、難しい場合は司法書士などの専門家へ相談できます。当社でも、必要に応じて司法書士と連携しながら進めています。 出典：相続登記の申請義務化について｜法務省 出典：相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）｜法務局 査定を受けて、相場の見当をつける 名義の確認と並行して、査定を受けます。古い家は評価の考え方が会社ごとに違うため、必要に応じて複数社を比べるのも一つの方法です。 このとき、金額だけを見ないでください。近隣でいくらで売れているのか、土地の単価をどう見たのか。根拠を説明できるかどうかが、その会社の見方を表します。 売り方を決めて、媒介契約を結ぶ 仲介を依頼する場合は媒介契約を結びます。専属専任・専任・一般の3種類があり、他社に同時に頼めるかどうかなどが変わります。 古い家は買主の層が限られるため、どこに情報を出すのか、投資家や事業者に紹介するルートがあるのかを聞いてみてください。「とりあえず載せておきます」で終わる会社と、そうでない会社の差は、ここに出ます。 契約から引き渡しまでに決めておくこと 買主が決まったら条件を調整し、売買契約を結びます。決めておきたいのは、引き渡しの時期、残っている家財を誰が処分するのか、建物の不具合についてどこまで責任を負うのかの3点です。 決済の日に残代金を受け取り、名義を移して、鍵と書類を渡せば終わりになります。 利益が出た場合は、翌年に確定申告 売って利益が出た場合や、税金の特例を使う場合は、翌年に確定申告をします。 相続した空き家を売るときには、条件を満たせば税金が軽くなる特例があります。ただし建てられた時期、相続の後にどう使っていたか、いつまでにいくらで売るかなど、複数の要件があります。古い空き家なら使える制度ではないという前提で確認してください。 ✓ポイント：売却後の対応で要件を満たせるケースもありますが、契約の条件次第で適用できるかどうかが変わります。売る前の段階で税理士や税務署に確認しておくほうが安心です。 出典：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁 よくある3つのつまずき 損を避ける方法は、それほど多くありません。余計なことをしない、隠さない、地元を知っている会社に相談する。ほぼこの3つです。裏を返せば、つまずき方も決まっています。 相談より先に、工事を発注してしまう 「このままでは売れない」と考えて、先にリフォームや解体を頼んでしまう。これが一番もったいないパターンです。買主が解体するつもりなら、リフォーム代は戻ってきません。 解体も同じで、タイミングによっては翌年の土地の税金が上がります。ただし、相続した空き家の税金の特例は、条件を満たせば解体後の土地の売却も対象になります。つまり、解体が得か損かは物件ごとに違うわけです。工事の前に、売り方と税金の両方を確認してください。 雨漏りやシロアリを黙ってしまう 建物の不具合は、隠さず伝えたほうが結果的に売主を守ります。引き渡した後に見つかれば、修理費の請求や契約の解除につながる可能性があるためです。 伝えておきたいのは、次のような点になります。 雨漏り、天井のシミ、屋根や外壁の割れ シロアリの被害と、駆除したかどうか 水回りの詰まりや漏れ、設備の故障 増築や改築をしているか 古い家では、あらかじめ不具合を織り込んで、建物の責任を負わない取り決めをする場合もあります。ただし、知っていた不具合を伝えなかった場合は、その取り決めがあっても責任を免れないことがあります。分かっていることは、書面で具体的に伝えてください。 地元を知らない会社だけに任せてしまう 大阪市内は、区どころか町単位で相場も買主層も変わります。生野区や東成区のように狭い道路に面した木造住宅が多い地域では、建て替えができるかどうかが価格に直結します。 会社の規模だけで判断するのではなく、その地域で古い家や建て替えの難しい物件を実際に扱った経験があるかを確認してみてください。 ✓ポイント：会社を選ぶときは、「大阪市内での成約実績」と「古い家を扱った経験」を分けて聞いてみてください。相続人が複数いる、境界がはっきりしていないといった事情があるなら、士業と連携できるかどうかも確認しておきたいところです。 買い手が見つからないときの手立て 売り出しても反応が薄いときは、売り方そのものを変える手があります。買主を待つ以外に、直接買い取ってもらう方法や、公的な制度を使って条件を整える方法があるためです。 不動産会社に直接買い取ってもらう 不動産会社が買主になるため、買主を探す期間を省けます。建て替えができない土地や、傷みの激しい建物でも引き取ってもらえる場合があります。 比較項目 仲介 直接買取 買主 一般の個人・法人 不動産会社 期間 買主が見つかるまで 短期間で進む場合もある 価格 市場価格が基準 市場価格より低くなる傾向 引き渡し 修繕を求められることがある 現況のまま進めやすい 価格は下がる傾向にあります。ただ、売れないまま税金と管理の手間を払い続ける状況と比べれば、総額では変わらないこともあります。 大阪市の解体補助が使えないか確認する 大阪市には、密集した市街地の防災性を高める目的で、古い木造住宅の解体費用の一部を補助する制度があります。狭い道路に面した家を解体する場合の制度や、跡地を防災用の空き地として整備する場合の制度などがあり、生野区の一部地域も対象に含まれます。 ただし対象は市内全域ではなく、区域、建てられた時期、道路の幅などの条件が制度ごとに決まっていて、年度によって内容も変わります。注意したいのは相談のタイミングです。原則として、解体工事を契約する前に市へ相談・申請する必要があります。まずは対象になるかどうかの確認からになります。 ✓ポイント：補助制度があるからといって、解体ありきで考えないでください。古家付きのまま売ったほうが有利なケースもあります。制度を使えるかどうかと、どう売るかは、切り分けて検討する話になります。 出典：密集住宅市街地の整備と補助金制度について｜大阪市 先延ばしにするほど、選べる道は減っていく 相続した実家は、早く動くほど手が打てます。使われない家は傷みが進み、迷っているあいだも維持費はかかり続けるためです。 傷みが進むと、その分を見込まれる 人が住まなくなった家は、換気が止まって湿気がこもり、傷みが早く進みます。状態が悪くなれば、買主から修繕費や解体費を見込まれ、条件が不利になる可能性があります。 放置することで生じる負担は、こういったものです。 毎年の固定資産税・都市計画税 草木の手入れや換気のために通う時間と交通費 傷んだ部分が原因で近隣に被害を与えた場合の責任 管理されていない状態が続いた場合、税金の特例から外れる可能性 危ない状態のまま放置された家は、市から指導や勧告を受けることがあります。勧告を受けると、その土地は税金を抑える特例から外れます。「そのうち考える」が、一番高くつく選択になりかねません。 まずは、今いくらなのかを知る 最初の一歩は、今の価値を知ることです。金額が分からないままでは、売るのか、貸すのか、当面持っておくのかを決められません。 査定を受けたからといって、売ると決めたことにはなりません。判断の材料をひとつ手に入れる段階と考えれば、気は楽になります。 ✓ポイント：相続人が複数いる場合、査定価格を共有しておくと話し合いが進めやすくなります。ただし査定価格は成約を保証する数字ではなく、相続税の評価額とも別物です。あくまで目安として扱いながら、認識のずれが広がる前に話を始めてください。 まとめ：「どうしよう」で止まっている時間が一番もったいない 相続した大阪市の実家が古くても、リフォームや解体をせずに売れる可能性は残っています。買主が土地として見ているケースが多く、古家付き土地という売り方があるためです。 名義を整え、査定で相場を知り、税金の条件を確認してから工事の要否を決める。この順番を守るだけで、避けられる損は少なくありません。 株式会社町屋くらぶは、行政書士が代表を務める大阪市生野区の不動産会社です。古い家や相続の絡んだ売却に対応してきました。査定は無料、必要に応じて司法書士や税理士とも連携します。何から手をつければいいか分からない段階で構いません。まずは「実家が空いたままなんですが」の一言からお聞かせください。

「事故物件になってしまったので、たぶん売れないと思うのですが」。大阪市で不動産の仕事をしていると、こう切り出されるご相談は珍しくありません。結論からお伝えすると、孤独死があった空き家でも買主が見つかる可能性はあります。建物の中で何があったかより、土地の広さや道路付けを見て判断する買主がいるからです。残置物を片付けないまま引き渡しまで進むケースもあります。株式会社町屋くらぶは、行政書士が代表を務める大阪市生野区の不動産会社として、事故物件や相続が絡んだ売却に向き合ってきました。この記事では、難しい話をできるだけ省いて、何から手をつければいいのかを順番に説明します。 目次 「この家、売れますか」から始まる相談 「事故物件だから無理ですよね」と諦める前に 買主に伝えなければならないケース、そうでないケース 大阪市には「建物ではなく土地を見る買主」がいる 手放し方は、大きく分けて3つ そのままの状態で仲介売却する 片付けと清掃をしてから買主を探す 不動産会社に直接買い取ってもらう 売るまでの流れは、思っているほど複雑ではない 最初にやるのは「名義が誰か」の確認 査定は複数社へ、事情は隠さず伝える 契約で決めておきたいこと やってしまいがちな3つの失敗 言わなければ分からないと考えてしまう 相談より先に工事を発注してしまう 遠方の会社だけに相談してしまう まとめ：迷っている時間そのものが、負担になっていく 「この家、売れますか」から始まる相談 孤独死のあった家は、売却できないわけではありません。法律で売買が禁じられているわけではなく、事情を伝えたうえで納得した買主と契約すれば取引は成立するからです。ご相談の段階で「もう資産価値はゼロだろう」と思い込んでいる方もいますが、現地を確認すると評価が残っているケースもあります。 「事故物件だから無理ですよね」と諦める前に 「事故物件なので売れませんよね」と、最初から諦めた口ぶりで問い合わせをされる方もいます。ほかの会社で断られた後にたどり着いた、という場合もあります。 ただ、そもそも「事故物件」という言葉は、法律で定義された正式な分類ではありません。一般的な呼び名にすぎず、中身をひとつずつ確認してみると、想像していたほど重い扱いにならない場合もあります。まずは何が起きたのか、いつ発見されたのか、清掃は入ったのかを整理するところからです。 買主に伝えなければならないケース、そうでないケース 孤独死があったからといって、すべての場合に買主へ伝える必要が生じるわけではありません。国土交通省は、宅地建物取引業者が人の死についてどのように告知するかの判断基準を示しています。このガイドラインでは、病死や老衰などの自然死、転倒や誤嚥といった日常生活上の不慮の死について、特殊清掃等が行われていなければ、売買でも原則として告げなくてもよいとされています。 一方で、発見が遅れて特殊清掃が入ったような場合は、買主の判断に大きく影響する事情として伝える必要があると考えられます。自殺や他殺など、自然死以外の事案も同じです。 覚えておいていただきたいのは、次の3点になります。 亡くなった経緯と、発見までの期間 特殊清掃や大規模な改修を行ったかどうか 年数が経てば伝えなくてよい、とは限らないこと 賃貸の場合は「おおむね3年」という目安が示されていますが、売買にはそうした年数の区切りがありません。「10年前のことだから黙っていても大丈夫」という自己判断が、後から一番やっかいな問題になります。 もうひとつ、解体して更地にすれば告知は不要になると考える方が多い点にも触れておきます。建物を取り壊した後の土地の売買について、先ほどの国の考え方では一般的な基準が示されていません。更地にすれば話が消えるわけではないという前提で進めたほうが安全です。 ✓ポイント：告知が必要かどうかは、主に死因や特殊清掃の有無、事案の状況などによって変わります。ご自身で判断せず、事実を紙に書き出して不動産会社に見せるほうが早く片づきます。隠して進めた取引ほど、後になって時間もお金もかかります。 出典：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン｜国土交通省 大阪市には「建物ではなく土地を見る買主」がいる 大阪市の物件には、他の地域にない強みがあります。中古住宅も土地も収益物件も取引量が多く、建物の状態ではなく土地としての使い道で判断する買主が動いているためです。 令和5年住宅・土地統計調査では、大阪市の空き家総数は29万4,600戸、空き家率は16.1％。この数字には賃貸用や売却用の住宅なども含まれます。区別では生野区が2万890戸で、西成区に次いで市内で2番目に多く、長屋や築年数の古い住宅が多く残る地域もあります。 町屋くらぶの実務でも、建物の状態だけでなく、間口や前面道路といった土地の条件を重視する買主はいらっしゃいます。 とはいえ、どんな物件でも同じように売れるわけではありません。再建築ができない土地、隣家と壁を共有する長屋、相続人が複数で共有のままの物件では、進め方が変わってきます。 ✓ポイント：「事故物件だから売れない」のではなく、「その土地がどう使えるか」で結果が決まります。一般論で諦める前に、物件の条件を並べて見通しを立ててください。 出典：令和5年住宅・土地統計調査｜大阪市 手放し方は、大きく分けて3つ 売り方は3通りあり、どれを選ぶかで手間も期間も手取りも変わります。清掃や片付けにかけた費用が、そのまま価格に上乗せされるとは限らないためです。まずは全体像を並べて比較します。 進め方 かかる期間 事前の出費 向いている方 現況のまま仲介で売る 買主次第 抑えられる 手間を抑えながら売却したい方 清掃・整理をして仲介で売る 長めになりやすい 発生する 価格を優先したい方 不動産会社に直接買い取ってもらう 数週間で進む場合もある 抑えられる 売却時期を優先したい方 そのままの状態で仲介売却する 家財も遺品も残したまま引き渡す方法です。買主が現況での取得に同意すれば、売主側で清掃や片付けをせずに手放せます。 遠方にお住まいで何度も足を運べない方、家財の量を見て整理を諦めてしまった方には、現実的な選択肢になります。ただし「現状渡し」は何もしなくていい制度ではありません。どこまでを現況のままにするのか、残置物の処分は誰が負担するのかは、契約書で決めておく必要があります。 片付けと清掃をしてから買主を探す 時間に余裕があり、価格を優先したい場合の進め方です。臭いや汚れが残っていると内見での印象が大きく下がるため、専門業者による清掃を入れることで、住むために買いたいという層まで買主の幅が広がります。 注意したいのは、かけた費用を必ず回収できるとは限らない点です。清掃後にいくらで売れそうかを先に確認してから発注する。この順番を守るだけで、数十万円単位の判断ミスを防げます。 不動産会社に直接買い取ってもらう 買主を探す期間そのものを省く方法です。不動産会社が買主になるため、査定から引き渡しまで数週間で終わることもあります。 相続税の納付期限が近い、兄弟姉妹で早く分けたい、月に何度も通うのが限界といった事情がある場合には、この方法が合います。価格は仲介より下がる傾向にあるものの、売れないまま固定資産税と管理の手間を払い続ける状況と比べれば、総額では変わらないこともあります。 ✓ポイント：3つに優劣はありません。「いくらで売れるか」と「いつまでに終わらせたいか」のどちらを優先するのかを、相続人のあいだで先に決めておいてください。ここが揃っていないと、どの会社に相談しても話が前に進みません。 売るまでの流れは、思っているほど複雑ではない 手続きの順番さえ分かっていれば、売却は淡々と進みます。順番を飛ばしたときに限って、査定の後で数か月止まるという事態が起きるためです。3つの段階に分けて説明します。 最初にやるのは「名義が誰か」の確認 登記簿の名義が亡くなった方のままだと、そこから買主へ直接名義を移すことはできません。売却の前に、相続人へ名義を移す手続き（相続登記）が必要になります。 あわせて確認しておきたいのは、遺言書があるかどうか、相続人が全員はっきりしているか、住宅ローンの抵当権が残っていないかという点です。前のご結婚のお子様がいらっしゃるようなケースでは、ここで時間がかかります。 なお、相続登記は2024年4月から申請が義務になりました。取得を知った日から3年以内が期限で、正当な理由なく放置すると過料の対象になります。ご自身で申請することもできますが、難しい場合は司法書士などの専門家へ相談できます。当社でも、必要に応じて司法書士と連携しながら進めています。 出典：相続登記の申請義務化について｜法務省 出典：相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）｜法務局 査定は複数社へ、事情は隠さず伝える 査定では、必要に応じて複数の会社を比較するのも一つの方法です。孤独死のあった物件は、取り扱った経験の有無で金額や対応が変わります。査定額だけでなく、同じような物件を扱った経験や、どう売るつもりなのかまで確認してください。 このとき大事なのが、最初の段階で経緯を全部伝えることです。後から分かると、そこから金額が下げられます。先に話しておいたほうが、結果として条件は安定します。 契約で決めておきたいこと 比較するのは金額だけではありません。引き渡しの時期、残置物の処分負担、建物の不具合についてどこまで責任を負うのか。この3つは、最終的な手取りと後々の安心感を左右します。 内容に分からない部分が残っている状態で押印しないでください。説明を求めて嫌がるような会社であれば、その時点で相談先を変えたほうがいいと考えます。 ✓ポイント：手続きそのものより、相続人の間で足並みを揃えるほうが時間を要する場面が目立ちます。売ると決めた段階で、誰が窓口になるのかを一人決めておくと、その後の連絡が驚くほど楽になります。 やってしまいがちな3つの失敗 条件を良くする方法は、実はそれほど多くありません。余計なことをしない、事実を隠さない、地元を知っている会社に相談する。この3つに尽きます。逆にいえば、失敗の形も決まっています。 言わなければ分からないと考えてしまう 一番多いのがこれです。伝えなかった事実が後から発覚すれば、契約の解除や損害賠償に発展する可能性があります。 伝えるべきは、いつ・どこで・どういう経緯で亡くなったのか、特殊清掃を行ったのかという事実関係です。故人のお名前や年齢、発見時の細かい状況まで買主に伝える必要はありません。ご遺族の気持ちに配慮する部分と、伝えるべき部分は分けて考えます。 相談より先に工事を発注してしまう 「このままでは恥ずかしいから」と、先にリフォームや解体を頼んでしまう方がいらっしゃいます。買主が解体するつもりなら、リフォーム代は戻ってきません。 解体についても同じです。建物がなくなると、土地にかかる税金の軽減措置から外れて負担が増えることがあります。一方で、相続した空き家を売るときの税金の特例には、一定の要件を満たせば解体後の土地売却も対象になる仕組みがあります。つまり、解体が得か損かは物件ごとに違うのです。工事の前に、売り方と税金の両方を確認してください。 出典：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁 出典：住宅用地の課税標準の特例措置｜大阪市 遠方の会社だけに相談してしまう 大阪市内は、区どころか町単位で相場も買主層も変わります。生野区の長屋、西成区の密集地、旧耐震の戸建て。それぞれ想定される買主が違います。 会社を選ぶときは、「事故物件を扱った経験」と「大阪市内での成約実績」を分けて聞いてみてください。両方について具体的に答えられるかどうかは、相談先を選ぶひとつの判断材料になります。 ✓ポイント：相続でもめている、共有名義のまま手がつけられない、といった事情が重なっている場合は、士業と連携できる会社かどうかも確認してください。不動産の話だけで解決しない案件は、現実にあります。 まとめ：迷っている時間そのものが、負担になっていく 孤独死のあった空き家でも、事情を整理して物件に合った売り方を選べば、大阪市で手放せる可能性は十分にあります。伝えるべきことを伝え、余計な工事をせず、地元を知っている会社に相談する。やることはこれだけです。 動き出してから「もっと早く相談すればよかった」と感じる方もいます。悩んでいるあいだにも固定資産税はかかり、建物は傷み、気持ちの負担だけが増えていきます。 株式会社町屋くらぶは、行政書士が代表を務める大阪市生野区の不動産会社です。事故物件や相続など、事情の複雑な売却に対応してきました。査定は無料、必要に応じて司法書士や税理士とも連携します。売ると決めていない段階でも構いません。まずは「こんな家なんですが」の一言からお聞かせください。

大阪市で相続した連棟長屋は、一般の戸建てと比べて買主が限られることがあります。壁が隣家と接し、構造上一体となっているケースが多いうえ、接道や再建築の可否、境界の未確定といった確認事項が重なるためです。早期の売却や現況での引き渡しを優先する場合、連棟長屋を扱う不動産会社による直接買取が有力な選択肢の一つになります。 他社に相談して「うちでは難しい」と言われた経験をお持ちの方も少なくないはずです。仲介では、権利関係や建物の状態を理解できる買主に対象が絞られ、売却までに時間を要することがあります。境界確認や隣家との調整が成約条件になる場合もあり、その間にも建物は傷み、固定資産税と管理の負担が残り続けます。 私ども株式会社町屋くらぶは、大阪市生野区を拠点に、行政書士が運営する不動産会社として長屋・空き家・相続案件に向き合ってまいりました。長屋が数多く残る地域で実務を重ねてきた立場から申し上げると、長屋は「売り方を一つに決める」より「仲介・買取・賃貸を並べて比べる」ほうが判断を誤りません。 この記事では、買取が向いているケース、権利関係や近隣調整の相談の仕方、よく検討される売却パターン、そして不動産会社の見極め方を順に解説します。 目次 相続した連棟長屋で専門業者による買取が向いているケース 仲介では買主が限られやすい背景 直接買取を選ぶことで得られるメリットと留意点 買取会社に連棟長屋の権利関係や近隣調整を相談できる 隣家との調整や境界確認をどこまで任せられるか 建物の老朽化や雨漏りがあっても現況のまま検討できる 大阪市の連棟長屋でよく検討される売却パターン 長年放置して大量の残置物がある場合 共有名義や相続登記が絡む場合 連棟長屋の売却を進めるための不動産会社の選び方 大阪市内の連棟長屋を扱った経験があるか 弁護士や司法書士と連携したサポート体制があるか まとめ：負担になる連棟長屋はまず現況と権利関係の確認から

大阪市でゴミ屋敷や残置物が残ったままの不動産は、現況買取に対応する不動産会社であれば、片付けをせずに売却できる場合があります。訳あり物件を扱う買取業者は、室内の状態ではなく再販の見通しから価格を判断するためです。ただし、権利関係や残置物の内容、物件の状態によっては、事前の整理や追加確認が必要になります。 相続した実家がゴミであふれている、他社に「片付けてから出直してほしい」と言われた、という状況は珍しくありません。片付けを求められれば大阪市内の戸建てで数十万円規模の処分費が発生することもあり、遠方にお住まいであれば体力的にも手が回りません。放置すれば近隣からの苦情や固定資産税の負担増も待ち構えています。 私ども株式会社町屋くらぶは、大阪市生野区を拠点に、行政書士が運営する不動産会社として相続・空き家・事故物件などの複雑な案件を扱ってきました。その経験から申し上げると、ゴミ屋敷状態の物件は「片付けてから売る」より「現況のまま買取を検討する」ほうが、手残りも早さも有利になるケースが多く見られます。 この記事では、片付けずに売却できる仕組み、専門業者に任せるメリット、放置した場合のリスク、業者の見極め方、査定から現金化までの流れを順に解説します。 目次 ゴミ屋敷や残置物がある不動産は「そのまま」で買取できる場合があります 仲介ではゴミ屋敷の売却が難しくなりやすい理由 専門業者が片付け前提でなくても買い取れる仕組み 大阪市でゴミ屋敷を専門業者に買い取ってもらう3つのメリット 高額な片付け費用や解体費用を先に用意せずに進められる 一般向けの販売広告をせずに進めやすい 売却後のトラブルを抑える「契約不適合責任」の免責特約 ゴミ屋敷を放置し続けることで発生する深刻なリスク 火災や害虫・悪臭の発生による近隣トラブルへの発展 勧告を受けると住宅用地特例の対象外になるおそれ 行政の措置は段階を踏んで進む 大阪市で信頼できる不動産買取業者の選び方 ゴミ屋敷や訳あり物件の買取実績と対応できる範囲を確認する 査定から現金化までのスピードと諸費用の有無をチェックする 査定から買取完了までの具体的な流れ お問い合わせ・現地査定（ゴミがあるそのままで問題ありません） 査定額の提示・ご納得いただいた上での売買契約 物件のお引き渡し・買取代金のお支払い まとめ：他社で断られたゴミ屋敷もまずは大阪市の専門業者にご相談を

大阪市内で親から古い実家を相続したものの、「こんなに傷んだ家が本当に売れるのか」「そもそも何から手を付ければよいのか」と、手が止まってしまう方は少なくありません。老朽化した空き家を放置し続けると、固定資産税の負担が続くだけでなく、2024年4月から義務化された相続登記への対応遅れや、倒壊・不法投棄といった近隣トラブルへ発展するリスクも高まります。だからこそ、感覚で動き出す前に「正しい順番」で進めることが、損をしない売却への近道になります。 この記事では、大阪市生野区で行政書士が代表を務める不動産会社「株式会社町屋くらぶ」が、老朽化空き家を売却するために売却前に押さえるべき手続きから、売りにくい物件を賢く手放す具体的な売却ステップ、費用を抑える税金・補助制度、そして安心して任せられる会社の選び方までを、順を追って解説します。 目次 老朽化した空き家の売却は「相続の確認」と「相続登記」から始まる 相続登記が終わる前でも「相談・査定」はできる 2024年4月に始まった「相続登記の申請義務化」への対応 生野区の物件で名義変更を行うための手順と必要書類 売却活動を始める前に確認しておきたい「物件の現状」 建物内の「残置物（家具・家財道具）」の処分と片付け 隣地とのトラブルを防ぐための「土地の境界線」の確認 大阪市の老朽化空き家を売却するための3つの選択肢 解体費用をかけずにそのまま売り出す「古家付き土地」 条件によって買い手の選択肢が広がる「解体して更地にする」方法 仲介手数料がかからず早期に手放せる「不動産会社による直接買取」 売却時の費用を抑えるために知っておきたい「税金と特例」 税負担を大幅に軽減できる「3,000万円の特別控除」 大阪市で活用できる可能性がある「空き家対策関連の補助制度」 大阪市で売りにくい老朽化空き家を安心して任せられる不動産会社の選び方 大阪市内のエリア情報と「空き家・古家売却」の実績が豊富な会社を選ぶ 1社だけで決めず「複数社への査定依頼」で対応と相場を比較する まとめ

親世代から大阪市内の長屋（テラスハウス）を相続したものの、「古いうえに隣と壁がくっついていて、本当に売れるのか」「何から手を付ければよいのか分からない」と不安を抱えていませんか。長屋は、登記上の権利形態が物件ごとに異なる点や、隣家との境界問題、再建築の制限など、一般的な一戸建てにはない独自のハードルがあり、売り方に少しコツが必要です。裏を返せば、その特徴を正しく理解してルートを選べば、売りにくいとされる長屋でも十分に手放せます。 この記事では、大阪市生野区で行政書士が代表を務める不動産会社「株式会社町屋くらぶ」が、大阪市の長屋が売りにくいとされる理由を整理したうえで、複雑な権利関係をクリアにしてスムーズに売却するための4つのアプローチと、失敗しない実践ステップを分かりやすく解説します。 目次 なぜ大阪市の長屋は売却が難しいと言われるのか 壁でつながっており、解体や大規模工事に関係者の調整が必要 接道の条件を満たさず「再建築が難しい」ケースがある 土地の境界線が曖昧で敷地の所有権が入り組んでいる 権利関係が複雑な長屋を賢く手放すための4つの売却方法 隣戸の所有者と「長屋全体を一体売却する」 自分が所有する住戸を「連棟のまま単独売却する」 リノベーション需要を想定して「仲介で売り出す」 手間を抑えて「長屋に強い不動産会社に直接買い取ってもらう」 長屋の相続から売却完了までをトラブルなく進める3ステップ ステップ1：登記や資料を取得して「権利関係と接道状況」を確認する ステップ2：専門家に相談して「売却と交渉の方針」を整理する ステップ3：方針を踏まえて「隣人へ説明」し合意形成を進める 大阪市の長屋売却で相続人が抱きやすい2つの疑問 隣人の同意がどうしても得られない場合でも売却は可能か 老朽化が進んで雨漏りしているような状態でも買い手は見つかるか まとめ：特徴を理解して適切なルートを選べば大阪の長屋は売却できる

「実家を相続したものの、屋根からの雨漏りで室内はボロボロ。こんな状態の空き家が、大阪市内で本当に売れるのだろうか」——そんな不安を抱えたまま、共働きで時間も取れず、何から手をつければよいか分からないご夫婦は決して珍しくありません。 先に結論をお伝えします。雨漏りしている空き家であっても、物件の状態や権利関係によっては、修繕せず「現況のまま」売却できる可能性があります。とくに、再生や活用を前提に物件を買い取る不動産会社であれば、売主が先に高額な修繕費を負担せずに手放せるケースもあります。高額なリフォームをして一般の買い手を探すのではなく、不動産会社へ直接売る「買取（かいとり）」を選べば、費用や手間を抑えやすくなります。 理由は明快で、買取では不動産会社自身が買い手となり、再生のノウハウを前提に物件を引き受けるためです。雨漏りや老朽化は、専門業者にとって「想定内」の状態にすぎません。 本記事では、売りにくい空き家を抱えて不安を感じている方に向けて、なぜ修繕不要で手放しやすいのか、その仕組みと具体的なステップを、大阪市生野区で相続・空き家問題に数多く取り組んできた行政書士運営の不動産会社・株式会社町屋くらぶがわかりやすく解説します。 目次 雨漏りする空き家は修繕せずにそのまま売却できる 「直さないと売れない」は思い込み｜現状渡しが可能な理由 最も安全な手放し方である「買取」という選択肢 なぜ一般向けの「仲介」ではなく「買取」を選ぶべきなのか 一般の買い手は「雨漏り物件」を極端に敬遠する 自腹で高額なリフォームをしても回収できる保証はない 専門の買取業者は「訳あり物件」を再生するノウハウを持つ 放置するリスクと、修繕不要で手放すための具体例 大阪市内で空き家を放置し続けることの恐ろしさ 仲介で売れ残った物件が買取で動き出すケース 買取業者に依頼し、現金化するまでの3ステップ 悩む前に、まずは「訳あり物件」専門の不動産会社へ相談を 夫婦で抱え込まず、現状の価値をプロに客観視してもらう 費用負担と精神的ストレスを抑えて相続問題に区切りをつける

「大阪市内で実家を相続したものの、調べてみたら『再建築不可』だった」「古いうえに建て替えもできないなら、もう買い手はつかないのでは」——そんな不安を抱え、何から手をつければよいか分からず立ち止まっているご夫婦は少なくありません。 結論からお伝えします。大阪市内の再建築不可物件は、正しい対策を知っていれば、諦めずに売却や活用を進められる可能性があります。「建て替えられないから無価値」と決めつけるのは早計で、立地や手法しだいで現金化や収益化の道は十分に残されています。 理由は、再建築不可という条件を前提に物件を扱うプロや、こうした物件を求める需要が現実に存在するからです。建て替えの可否だけが、不動産の価値を決めるわけではありません。 本記事では、なぜ「売れない」と決めつけなくてよいのか、その理由から、40代の相続世代が今すぐ実践できる4つの具体的な対策まで、順を追って解説します。読み終えるころには、まず何から始めればよいかがはっきりするはずです。大阪市生野区で相続・空き家の相談に数多く向き合ってきた、行政書士運営の不動産会社・株式会社町屋くらぶがわかりやすくお伝えします。 目次 諦めるのは早い？大阪市の再建築不可物件に眠る可能性 「建て替えられない＝売れない」は思い込み 立地に強みのある大阪市では一定の需要が見込める なぜ大阪市の再建築不可物件は売却・活用が可能なのか 理由1：訳あり物件を再生する専門の買取業者がいる 理由2：賃貸・リノベーション需要が根強い 理由3：隣地の所有者にとって価値のある土地になり得る 不安を解消して手放すための4つの具体的対策 再建築不可物件を専門に扱う「買取業者」へ相談する 隣地の所有者に売却・購入の交渉を持ちかける 接道状況を見直し「建築可能になる可能性」を確認する リフォーム・リノベーションをして賃貸物件として運用する 放置リスクを避けるために今すぐ始めるべき行動 再建築不可物件を放置するほど負担とリスクは重くなる まずは「現状把握」と「専門家への無料相談」から始める

「親から相続した長屋、壁や柱がボロボロで古い。しかも真ん中の家だから、どうせ売れないだろう…」。そんな風に諦めている方は少なくありません。実は、その思い込みは間違いです。 大阪市内で築古の長屋を相続した場合でも、適切な知識と専門の不動産会社を見つけることで、問題なく売却できる可能性は十分にあります。 特に「真ん中の家は売れない」という話をよく耳にするかもしれませんが、これは半分正解で半分間違いです。確かに一般的な不動産会社では取り扱いが難しいケースもありますが、長屋の売買に精通した専門業者であれば、真ん中の家でもスムーズに売却できる実績が数多くあります。 この記事では、長屋とは何か、なぜ売却が難しいと言われるのか、そして真ん中の家でも売却を成功させる具体的な方法まで、大阪市で相続した長屋の売却に不安を抱えるあなたのために徹底解説します。 目次 そもそも「長屋」ってどんな建物？ 「真ん中の家」でも売却できる！その理由と方法 残置物があっても大丈夫！買取可能な理由 解決の鍵は「長屋の売却実績のある不動産会社」 まとめ：大阪市の相続した長屋の売却は、諦める前に専門家へ そもそも「長屋」ってどんな建物？

皆様こんにちは。今日は3月12日、ここ大阪市生野区は少し曇ってますが暖かいですがその分やはり花粉の飛散量がすごいですね。自宅に空気清浄器を新調しましたがあんまり効果が無いような気がします。　 本日は　所有されてる不動産（建物土地）で、特に相続されて久しぶりに訪れたご実家や、長年放置された物件などでもう何が何だかわからないという建物の中にあふれてる大量の家具や衣服などの残置物の整理処分についてのお話です。 残置物と言っても一括りで「エイヤ～」っと中身もよく見ずに捨ててしまうのはなんだか忍びない、思い出のつまった遺品や写真は残しておきたい。とまあこの様な思いをお持ちの方もおられますよね。先日の売却のご相談者の方もそのようにお悩みを持ちながらもとりあえず処分業者へ見積を依頼されたとのことでその見積を私に見せてくれながら先のような残置物への忍びない思いををお話しされました。見積を見たところちょ～っと高いのでは？？と感じたので私が最近ちょくちょくお願いしてる近所の業者さんに見積を取ってもらったところ４割は安い価格提示で、なおかつ現場から搬出時には買取業者もつれてきて買い取れるものは引き取り見積価格から買取分を相殺してくれるとの事だったので私の紹介した近所の業者さんに処分を決定されました。 処分の日当日、現場に行ってみると屋内ではサクサクと女性のスタッフさんが細かいところの引き出しや小箱（これが押し入れの中にワンサカありました）をあけて捨てるものと取りあえず保管するものと分けられてました。　建物としては２階木造の延床面積５８㎡ほどの生野区等でよくある長屋の間取りです。あとで聞いたところ搬出数量は５ｔであったそうです。　５ｔって！！このこじんまりとした長屋の２階建てに、ようそんなに大量の物がはいっとってんなあとびっくりしました。 ２日後すべて完了という連絡があり私が立ち合いに行ってみると、まあ！！なんてことでしょう！スッキリ片付いてこれは売り出し用の写真映えするわ～、と感激いたしました。プラス後で売却相談者さんからメッチャ喜ばれたのがご本人たちも忘れてた昔の家族旅行の写真やお花見に行った時のお重箱、そしてやはり出てきました。お宝です。お母様のプラチナの指輪、古切手シート、古銭、聖徳太子の１万円札と５千円札をファイルに入れてあったもの等。今回の業者さんがきれいに見つけ出してくれました。

皆様こんにちわ。今年の２月はかなり寒いですね。うちの事務所は南向き前道広いので日中はお陽様ポッカポカです。そんな温い事務所をとびだして売却のご相談のあった生野区小路東の物件調査に行ってきました。現場は小さなお店や住宅が立ち並ぶ通りを一本入った狭い通路のような道に面して立っています。狭い道であっても「４２条２項道路」で道路とみなされる道路もあるのですが今回の物件の前道は伺う前に調べたところやはり建築基準法上の道路ではありませんでした。うちでよく取り扱う「再建築不可物件」ですね。 今までならこのような物件でも割と気軽に近所の工務店のお兄さんと夢の天井スケルトン工事やスリップ階段工事、はたまた壁をぶち抜いてお家カフェスタイル等ご自身の好きなようにリノベ工事をされて「再建築不可物件」を利用されてたかと思います。という私も個人で数件の再建不可の長屋を思う存分リノベして収益物件として保有しております。

（株）町屋くらぶのブログにようこそ！ 　皆様の不動産売買でのお悩みや不安、相続のご相談を受けて日々　大阪を走り回ってる　宅建士で行政書士の不動産屋です。   2024年12月も暖冬といわれてたような気がしますがちょっと昨年よりも今年の12月の方がは寒い気がいたします。 今年も日々がビュンビュンと高速で過ぎていきあっという間に年の暮れでございます。 さて皆さま、本日のお話は「確定申告」です。 2024年本年中に不動産を売却された方は来年2月から始まる確定申告をお忘れなく。 私、昔不動産業を始める前に個人で所有してた区分マンションをその年の春ごろに売却したのをうっかり忘れてて確定申告をしなかったんです。そしたら来ました、税務署からのお葉書が。小さな区分マンションだったのですが譲渡利益が出てたので申告納税しなければならなかったんです。もちろん延滞税もバッチリくっついてくるのでホントお忘れなく。