「真ん中の家は売れない」は間違い！大阪市で相続した長屋を売却する方法 ｜ オフィシャルブログ ｜ 大阪市の不動産売却でお困りなら町屋くらぶへ

「親から相続した長屋、壁や柱がボロボロで古い。しかも真ん中の家だから、どうせ売れないだろう…」。そんな風に諦めている方は少なくありません。実は、その思い込みは間違いです。 大阪市内で築古の長屋を相続した場合でも、適切な知識と専門の不動産会社を見つけることで、問題なく売却できる可能性は十分にあります。

特に「真ん中の家は売れない」という話をよく耳にするかもしれませんが、これは半分正解で半分間違いです。確かに一般的な不動産会社では取り扱いが難しいケースもありますが、長屋の売買に精通した専門業者であれば、真ん中の家でもスムーズに売却できる実績が数多くあります。

この記事では、長屋とは何か、なぜ売却が難しいと言われるのか、そして真ん中の家でも売却を成功させる具体的な方法まで、大阪市で相続した長屋の売却に不安を抱えるあなたのために徹底解説します。

そもそも「長屋」ってどんな建物？

長屋とは、複数の住戸が壁を共有して連なって建てられている建物のことを指します。一戸建てのように独立しているわけではなく、隣の家と壁を共有している点が大きな特徴です。

建築基準法では「長屋」という用語を定義条文で明文化していませんが、同法第30条および建築基準法施行令第22条の3・第114条において「長屋又は共同住宅の各戸の界壁」として技術要件が規定されています。具体的には、界壁の遮音性能や防火性能について基準が設けられており、法令上も明確に対象となる建築物として扱われています。

長屋の種類

長屋には大きく分けて2つのタイプがあります。

連棟式住宅（テラスハウス）
一般に「テラスハウス」と俗称される連棟住宅です（法令上の固有名称ではありません）。比較的新しい建物が多く、各住戸が独立した構造になっているものの、壁は隣家と共有しています。デザイン性が高く、都市部で人気のある住宅形式です。

歴史的長屋（築古長屋）
築年数が古く、木造建築が多いタイプです。大阪市内には戦前や戦後すぐに建てられた長屋が数多く残っており、実務上「歴史的長屋」や「築古長屋」と呼ばれています（法令上の固有の区分名称ではありません）。壁や柱がボロボロになっているケースも多く、相続後の売却に悩む方が多いのがこのタイプです。

長屋が売却しにくいと言われる3つの理由

長屋の売却が難しいと言われる理由は、主に次の3つです。

1. 再建築不可の問題
建築基準法では、建物を建てる際に「幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していること（接道義務）」が求められます。しかし、古い長屋の中には、この接道義務を満たしていない物件が少なくありません。その場合、現在の建物を取り壊すと新しい建物が建てられない「再建築不可物件」となってしまいます。

2. 住宅ローンが通りにくい
再建築不可物件や権利関係が複雑な長屋は、一般的な戸建てと比べて担保価値が低く評価されます。そのため、金融機関が住宅ローンの融資を敬遠する傾向があり、購入希望者が現れても資金調達ができず、売買が成立しないケースが多いのです。

3. 隣家との調整が必要
長屋はリフォームや解体、再建築時に隣家との協議が必要になります。壁を共有しているため、工事をする際には隣の所有者の同意が不可欠です。この調整がスムーズにいかないと、売却や活用が進まないという問題が生じます。

✓ポイント：長屋が売却しにくいと言われる理由は、主に建築基準法上の制約、資金調達の難しさ、そして権利関係の複雑さにあります。しかし、これらの問題も専門知識を持った業者であれば解決できるケースが多いのです。

出典：建築基準法（界壁に関する規定・施行令22条の3、114条）｜e-Gov法令検索｜https://laws.e-gov.go.jp/

「真ん中の家」でも売却できる！その理由と方法

「真ん中の家は売れない」という話は、完全な誤解ではありませんが、決して不可能ではありません。 確かに端の家と比べると条件は厳しくなりますが、適切な方法を選べば売却は十分に可能です。

法令上、長屋の売却そのものを禁じる規制はありません。ただし、解体や建替えなどの工事は、共有物の「変更」に該当する可能性があり、その場合は原則として関係者全員の同意が必要となります（民法）。こうした法的要件を理解した上で、適切な手続きを踏むことが重要です。

真ん中の家が売れる3つの理由

理由1：専門知識を持つ買取業者が存在する
一般の不動産仲介では難しいケースでも、長屋の買取実績のある業者は活用ノウハウを持っています。再建築不可物件でも賃貸として活用したり、リノベーションして価値を高めたりする方法を熟知しているため、真ん中の家でも買取が可能なのです。

理由2：隣家との共同売却という選択肢
隣の所有者と協力して、複数の住戸をまとめて売却する方法があります。例えば、3軒連なった長屋の真ん中の家だけでなく、両隣も一緒に売却すれば、土地全体としての価値が高まり、買い手が付きやすくなります。 更地にして新しい建物を建てることも可能になるため、購入希望者にとって魅力的な物件になります。

理由3：隣家への直接売却
隣の所有者に買い取ってもらうことで、売却がスムーズに進む場合があります。隣家にとっても、自分の物件を拡張できるメリットがあるため、条件が整えば市場価格に近い水準を提示されるケースもあります。ただし、隣家の資金状況や意向、権利関係などの個別事情により、交渉の難易度は大きく変動します。

真ん中の家を売却する2つの方法

方法1：専門の買取業者に相談する
長屋の扱いに慣れた買取業者なら、スピーディーな売却が可能です。一般の仲介と異なり、業者が直接買い取るため、購入者を探す必要がありません。 また、残置物がある場合でもそのまま買い取ってくれる業者も多く、片付けの手間も省けます。

方法2：隣家への交渉を進める
弁護士や行政書士などの専門家を交えながら、隣家との売却交渉を進める方法もあります。隣家が買い取りに興味を示す可能性がある場合、専門家が間に入ることで、公正かつスムーズな交渉が期待できます。 ただし、隣家との関係性や相手の経済状況によっては、交渉が難航するケースもあることは理解しておく必要があります。

✓ポイント：真ん中の家でも、専門業者への売却や隣家との協力によって、十分に売却の道は開けます。大切なのは、諦めずに適切な相談先を見つけることです。

残置物があっても大丈夫！買取可能な理由

相続した長屋には、家具や家電、衣類などの残置物が残っているケースが大半です。「片付けてから売却しなければならない」と思い込んでいる方も多いのですが、実は残置物があってもそのまま買い取る業者も存在します。

ただし、残置物対応の可否は業者によって異なります。査定時には「残置物の範囲」「処分主体」「費用負担」「引渡時の状態」などを売買契約書に明記しておくことが重要です。こうした契約条項を明確にすることで、後々のトラブルを防ぐことができます。

買取業者が残置物に対応するメリット

1. 片付けの手間がない
売却前に自分たちで片付ける必要がありません。遺品整理は体力的にも精神的にも大きな負担になりますが、業者に任せることで、その負担から解放されます。

2. 費用の削減が期待できる
遺品整理業者に依頼する場合、規模や内容により相場は幅広く、場合によっては高額な費用がかかります。しかし、残置物ごと買い取る業者を選べば、遺品整理の手配や費用を省ける可能性があります。 ただし、買取価格に処分費用が織り込まれるため、ケースバイケースで判断が必要です。

3. 精神的負担の軽減
親の遺品を整理するという作業は、感情的にも辛いものです。特に思い出の品々を処分する際には、決断に時間がかかってしまいます。業者に任せることで、そうした精神的な負担を軽減し、前向きに売却を進めることができます。

残置物付き物件の買取の流れ

残置物付きの長屋を買い取る流れは、一般的に次のようになります。

1.      査定依頼：物件の状態や残置物の量を確認してもらう

2.      買取価格の提示：残置物の処分費用も含めた買取価格が提示される

3.      契約締結：条件に納得できれば、売買契約を締結

4.      引き渡し・決済：残置物はそのままで、物件を引き渡し

このように、売主側は何も手を加えることなく、スムーズに売却を完了できるのが大きなメリットです。

✓ポイント：残置物があっても、対応可能な買取業者を選ぶことで、片付けの負担なく売却が進められます。契約条項を明確にすることで、安心して取引を進めることができます。

解決の鍵は「長屋の売却実績のある不動産会社」

長屋の売却を成功させるための最大のポイントは、長屋の取り扱いに精通した専門業者を見つけることです。

不動産会社によって取り扱いが異なる理由

長屋や再建築不可物件の取り扱いの可否は、会社や担当者の経験値次第です。一般的な戸建てやマンションの仲介を中心に扱う会社では、長屋特有の複雑な権利関係や法的制約に対応するノウハウが不足しているケースもあります。そのため、長屋や再建築不可の事例実績がある事業者を選ぶことが重要です。

長屋の売却実績のある不動産会社に依頼すべき理由

1. 長屋特有のノウハウを持っている
専門業者は、長屋特有の問題を解決できるノウハウを持っています。接道義務を満たしていない物件でも、どのように活用すれば価値を最大化できるかを熟知しているため、適切な買取価格を提示できます。

2. 実績と信頼がある
長屋の売買実績が豊富な業者であれば、安心して任せられます。過去にどのような物件を取り扱い、どのような方法で売却を成功させてきたかを確認することで、信頼できる業者かどうかを判断できます。

3. スピーディーな対応が可能
専門業者は買取を前提としているため、仲介のように購入者を探す時間が不要です。事例によっては短期で成立することもありますが、期間は権利関係や測量、金融機関とのやり取り、残置物の量などに左右されます。相続税の納付期限が迫っている場合など、急いで現金化したい方にとっては有力な選択肢となります。

町屋くらぶの強みと実績

大阪市生野区に拠点を置く町屋くらぶは、行政書士が運営する不動産会社です。不動産売却だけでなく、事故物件や相続（争族）など、複雑な問題を多く解決してきた実績があります。

実際の売却事例として、大阪市内の借地権付きアパート（共同トイレ・風呂なし、築古物件）を売却した実績があります。多くの問い合わせがあったものの、借地権の条件や内部の傷みで購入を断念する方が続出した物件でした。しかし、シェアハウス運営を目的とする買主とマッチングし、昭和レトロな雰囲気を活かしたリノベーション提案を行うことで売却に成功しました。売主は毎月の地代負担から解放され、買主は駅近の好立地物件を取得し、地主も建物放置の心配が解消されるという、三方が満足する結果となりました。

このように、一見「売れない」と思われる物件でも、専門業者ならではの創意工夫とマッチング力で解決できるケースが多いのです。士業とも連携できる体制が整っているため、権利関係の調整や相続手続きもワンストップで対応可能です。

出典：昭和レトロ～なアパート、売れました！借地上建物やけど。｜株式会社町屋くらぶ｜https://www.machiya-club.com/blog/post-21/

大阪市の建築基準法取扱いを確認する

大阪市内で長屋の売却を検討する際は、大阪市の建築基準法に関する取扱いや運用基準を確認しておくことも大切です。地域特有の行政解釈や運用がある場合もあるため、専門業者に相談する際にこうした情報も確認するとよいでしょう。

✓ポイント：長屋の売却を成功させるには、専門知識と実績を持つ業者を選ぶことが不可欠です。経験豊富な事業者なら、複雑なケースでも解決の糸口が見つかります。町屋くらぶのような実績ある専門業者に相談することで、他社に断られた物件でも売却の道が開ける可能性があります。

まとめ：大阪市の相続した長屋の売却は、諦める前に専門家へ

「真ん中の家は売れない」というのは誤解であり、適切な専門業者を見つければ売却は十分に可能です。 確かに一般的な不動産会社では難しいケースもありますが、長屋の売買に精通した業者であれば、真ん中の家でもスムーズに売却できる実績が数多くあります。

また、残置物がある場合でも対応する業者を選べば、片付けの負担も軽減できます。遺品整理という重い作業から解放され、費用面でも精神面でもメリットがあるのです。

大阪市内で築古の長屋や壁や柱がボロボロの長屋を相続して困っている方は、まず長屋の売却実績のある不動産会社に相談してみることが、売却成功への一番の近道です。選定基準としては、行政書士在籍または士業との連携体制があり、長屋取扱い実績を公表している事業者を選ぶとよいでしょう。

諦める前に、まずは専門家に相談してみることで、思わぬ解決策が見つかるかもしれません。無料査定を活用して、あなたの長屋の可能性を確認してみてはいかがでしょうか。