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孤独死のあった大阪市の空き家売却｜事故物件をスムーズに手放す
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「事故物件になってしまったので、たぶん売れないと思うのですが」。大阪市で不動産の仕事をしていると、こう切り出されるご相談は珍しくありません。結論からお伝えすると、孤独死があった空き家でも買主が見つかる可能性はあります。建物の中で何があったかより、土地の広さや道路付けを見て判断する買主がいるからです。残置物を片付けないまま引き渡しまで進むケースもあります。株式会社町屋くらぶは、行政書士が代表を務める大阪市生野区の不動産会社として、事故物件や相続が絡んだ売却に向き合ってきました。この記事では、難しい話をできるだけ省いて、何から手をつければいいのかを順番に説明します。
目次
「この家、売れますか」から始まる相談
孤独死のあった家は、売却できないわけではありません。法律で売買が禁じられているわけではなく、事情を伝えたうえで納得した買主と契約すれば取引は成立するからです。ご相談の段階で「もう資産価値はゼロだろう」と思い込んでいる方もいますが、現地を確認すると評価が残っているケースもあります。
「事故物件だから無理ですよね」と諦める前に
「事故物件なので売れませんよね」と、最初から諦めた口ぶりで問い合わせをされる方もいます。ほかの会社で断られた後にたどり着いた、という場合もあります。
ただ、そもそも「事故物件」という言葉は、法律で定義された正式な分類ではありません。一般的な呼び名にすぎず、中身をひとつずつ確認してみると、想像していたほど重い扱いにならない場合もあります。まずは何が起きたのか、いつ発見されたのか、清掃は入ったのかを整理するところからです。
買主に伝えなければならないケース、そうでないケース
孤独死があったからといって、すべての場合に買主へ伝える必要が生じるわけではありません。国土交通省は、宅地建物取引業者が人の死についてどのように告知するかの判断基準を示しています。このガイドラインでは、病死や老衰などの自然死、転倒や誤嚥といった日常生活上の不慮の死について、特殊清掃等が行われていなければ、売買でも原則として告げなくてもよいとされています。
一方で、発見が遅れて特殊清掃が入ったような場合は、買主の判断に大きく影響する事情として伝える必要があると考えられます。自殺や他殺など、自然死以外の事案も同じです。
覚えておいていただきたいのは、次の3点になります。
- 亡くなった経緯と、発見までの期間
- 特殊清掃や大規模な改修を行ったかどうか
- 年数が経てば伝えなくてよい、とは限らないこと
賃貸の場合は「おおむね3年」という目安が示されていますが、売買にはそうした年数の区切りがありません。「10年前のことだから黙っていても大丈夫」という自己判断が、後から一番やっかいな問題になります。
もうひとつ、解体して更地にすれば告知は不要になると考える方が多い点にも触れておきます。建物を取り壊した後の土地の売買について、先ほどの国の考え方では一般的な基準が示されていません。更地にすれば話が消えるわけではないという前提で進めたほうが安全です。
✓ポイント：告知が必要かどうかは、主に死因や特殊清掃の有無、事案の状況などによって変わります。ご自身で判断せず、事実を紙に書き出して不動産会社に見せるほうが早く片づきます。隠して進めた取引ほど、後になって時間もお金もかかります。
大阪市には「建物ではなく土地を見る買主」がいる
大阪市の物件には、他の地域にない強みがあります。中古住宅も土地も収益物件も取引量が多く、建物の状態ではなく土地としての使い道で判断する買主が動いているためです。
令和5年住宅・土地統計調査では、大阪市の空き家総数は29万4,600戸、空き家率は16.1％。この数字には賃貸用や売却用の住宅なども含まれます。区別では生野区が2万890戸で、西成区に次いで市内で2番目に多く、長屋や築年数の古い住宅が多く残る地域もあります。
町屋くらぶの実務でも、建物の状態だけでなく、間口や前面道路といった土地の条件を重視する買主はいらっしゃいます。
とはいえ、どんな物件でも同じように売れるわけではありません。再建築ができない土地、隣家と壁を共有する長屋、相続人が複数で共有のままの物件では、進め方が変わってきます。
✓ポイント：「事故物件だから売れない」のではなく、「その土地がどう使えるか」で結果が決まります。一般論で諦める前に、物件の条件を並べて見通しを立ててください。
手放し方は、大きく分けて3つ
売り方は3通りあり、どれを選ぶかで手間も期間も手取りも変わります。清掃や片付けにかけた費用が、そのまま価格に上乗せされるとは限らないためです。まずは全体像を並べて比較します。
進め方 かかる期間 事前の出費 向いている方 現況のまま仲介で売る 買主次第 抑えられる 手間を抑えながら売却したい方 清掃・整理をして仲介で売る 長めになりやすい 発生する 価格を優先したい方 不動産会社に直接買い取ってもらう 数週間で進む場合もある 抑えられる 売却時期を優先したい方 そのままの状態で仲介売却する
家財も遺品も残したまま引き渡す方法です。買主が現況での取得に同意すれば、売主側で清掃や片付けをせずに手放せます。
遠方にお住まいで何度も足を運べない方、家財の量を見て整理を諦めてしまった方には、現実的な選択肢になります。ただし「現状渡し」は何もしなくていい制度ではありません。どこまでを現況のままにするのか、残置物の処分は誰が負担するのかは、契約書で決めておく必要があります。
片付けと清掃をしてから買主を探す
時間に余裕があり、価格を優先したい場合の進め方です。臭いや汚れが残っていると内見での印象が大きく下がるため、専門業者による清掃を入れることで、住むために買いたいという層まで買主の幅が広がります。
注意したいのは、かけた費用を必ず回収できるとは限らない点です。清掃後にいくらで売れそうかを先に確認してから発注する。この順番を守るだけで、数十万円単位の判断ミスを防げます。
不動産会社に直接買い取ってもらう
買主を探す期間そのものを省く方法です。不動産会社が買主になるため、査定から引き渡しまで数週間で終わることもあります。
相続税の納付期限が近い、兄弟姉妹で早く分けたい、月に何度も通うのが限界といった事情がある場合には、この方法が合います。価格は仲介より下がる傾向にあるものの、売れないまま固定資産税と管理の手間を払い続ける状況と比べれば、総額では変わらないこともあります。
✓ポイント：3つに優劣はありません。「いくらで売れるか」と「いつまでに終わらせたいか」のどちらを優先するのかを、相続人のあいだで先に決めておいてください。ここが揃っていないと、どの会社に相談しても話が前に進みません。
売るまでの流れは、思っているほど複雑ではない
手続きの順番さえ分かっていれば、売却は淡々と進みます。順番を飛ばしたときに限って、査定の後で数か月止まるという事態が起きるためです。3つの段階に分けて説明します。
最初にやるのは「名義が誰か」の確認
登記簿の名義が亡くなった方のままだと、そこから買主へ直接名義を移すことはできません。売却の前に、相続人へ名義を移す手続き（相続登記）が必要になります。
あわせて確認しておきたいのは、遺言書があるかどうか、相続人が全員はっきりしているか、住宅ローンの抵当権が残っていないかという点です。前のご結婚のお子様がいらっしゃるようなケースでは、ここで時間がかかります。
なお、相続登記は2024年4月から申請が義務になりました。取得を知った日から3年以内が期限で、正当な理由なく放置すると過料の対象になります。ご自身で申請することもできますが、難しい場合は司法書士などの専門家へ相談できます。当社でも、必要に応じて司法書士と連携しながら進めています。
査定は複数社へ、事情は隠さず伝える
査定では、必要に応じて複数の会社を比較するのも一つの方法です。孤独死のあった物件は、取り扱った経験の有無で金額や対応が変わります。査定額だけでなく、同じような物件を扱った経験や、どう売るつもりなのかまで確認してください。
このとき大事なのが、最初の段階で経緯を全部伝えることです。後から分かると、そこから金額が下げられます。先に話しておいたほうが、結果として条件は安定します。
契約で決めておきたいこと
比較するのは金額だけではありません。引き渡しの時期、残置物の処分負担、建物の不具合についてどこまで責任を負うのか。この3つは、最終的な手取りと後々の安心感を左右します。
内容に分からない部分が残っている状態で押印しないでください。説明を求めて嫌がるような会社であれば、その時点で相談先を変えたほうがいいと考えます。
✓ポイント：手続きそのものより、相続人の間で足並みを揃えるほうが時間を要する場面が目立ちます。売ると決めた段階で、誰が窓口になるのかを一人決めておくと、その後の連絡が驚くほど楽になります。
やってしまいがちな3つの失敗
条件を良くする方法は、実はそれほど多くありません。余計なことをしない、事実を隠さない、地元を知っている会社に相談する。この3つに尽きます。逆にいえば、失敗の形も決まっています。
言わなければ分からないと考えてしまう
一番多いのがこれです。伝えなかった事実が後から発覚すれば、契約の解除や損害賠償に発展する可能性があります。
伝えるべきは、いつ・どこで・どういう経緯で亡くなったのか、特殊清掃を行ったのかという事実関係です。故人のお名前や年齢、発見時の細かい状況まで買主に伝える必要はありません。ご遺族の気持ちに配慮する部分と、伝えるべき部分は分けて考えます。
相談より先に工事を発注してしまう
「このままでは恥ずかしいから」と、先にリフォームや解体を頼んでしまう方がいらっしゃいます。買主が解体するつもりなら、リフォーム代は戻ってきません。
解体についても同じです。建物がなくなると、土地にかかる税金の軽減措置から外れて負担が増えることがあります。一方で、相続した空き家を売るときの税金の特例には、一定の要件を満たせば解体後の土地売却も対象になる仕組みがあります。つまり、解体が得か損かは物件ごとに違うのです。工事の前に、売り方と税金の両方を確認してください。
遠方の会社だけに相談してしまう
大阪市内は、区どころか町単位で相場も買主層も変わります。生野区の長屋、西成区の密集地、旧耐震の戸建て。それぞれ想定される買主が違います。
会社を選ぶときは、「事故物件を扱った経験」と「大阪市内での成約実績」を分けて聞いてみてください。両方について具体的に答えられるかどうかは、相談先を選ぶひとつの判断材料になります。
✓ポイント：相続でもめている、共有名義のまま手がつけられない、といった事情が重なっている場合は、士業と連携できる会社かどうかも確認してください。不動産の話だけで解決しない案件は、現実にあります。
まとめ：迷っている時間そのものが、負担になっていく
孤独死のあった空き家でも、事情を整理して物件に合った売り方を選べば、大阪市で手放せる可能性は十分にあります。伝えるべきことを伝え、余計な工事をせず、地元を知っている会社に相談する。やることはこれだけです。
動き出してから「もっと早く相談すればよかった」と感じる方もいます。悩んでいるあいだにも固定資産税はかかり、建物は傷み、気持ちの負担だけが増えていきます。
株式会社町屋くらぶは、行政書士が代表を務める大阪市生野区の不動産会社です。事故物件や相続など、事情の複雑な売却に対応してきました。査定は無料、必要に応じて司法書士や税理士とも連携します。売ると決めていない段階でも構いません。まずは「こんな家なんですが」の一言からお聞かせください。
